Jokainen omakotitalon rakentaja tai valmiin talon ostaja toivoisi talolleen pitkää elinkaarta. Toinen omistajan iso toive on kiinteistön arvon säilyminen tai jopa kohoaminen ajan kuluessa. Vaikka tarkoituksena ei olisi myydä taloa missään vaiheessa elämää, iso osa omaa varallisuutta on kiinni tontissa ja seinissä. Säännöllinen huolto ja ajoissa tehdyt kunnostukset ovat tärkeimpiä keinoja, joilla talon ja sen arvon saa säilymään.

Omakotitalonkin omistajalla on lakiin perustuva velvollisuus pitää rakennus kunnossa. Yksistään rakennusluvan saaminen edellyttää, että talosta huolehditaan kunnollisesti. Jos huoltotyöt ja remontit jäävät liian pitkäksi aikaa, monenlaiset riskit kasvavat. Vakuutusyhtiö voi kieltäytyä korvaamasta vahinkoja, jos voidaan osoittaa, että ne johtuvat omistajan huolimattomuudesta. Ja ennen kaikkea: hoitamattoman talon arvo romahtaa.

Toiminnanjohtaja Marju Silander Suomen Omakotiliitto ry:stä toteaa, että kahden samankaltaisen omakotitalon myyntihinnassa voi helposti olla sadan tuhannen euron ero sen mukaan, mitkä osat kummassakin on huollettu ja tehty kuntoon. 

Sitä paitsi talon arvo ei ole pelkkä myyntihinta. Arvoa ovat myös asumisen mukavuus, helppous ja turvallisuus.

– Niitä varten kannattaa myös remontoida, vaikka muutokset eivät aina merkittävästi nostaisi talon myyntihintaa, Silander muistuttaa.

Huoltokirja ja korjausrahasto

Omakotitalon hoidossa ja remonttien suunnittelussa yksi avaintekijä on se, että kunkin osan ja järjestelmän määritelty tekninen käyttöikä on tiedossa. 

– Se on tärkeä tieto myös rahoitukseen varautumisen kannalta, sanoo toiminnanjohtaja Marju Silander. Hän muistuttaa, että esimerkiksi sähkö- ja LVI-järjestelmien uusiminen on iso kuluerä. On hyvä tietää, milloin mikäkin remontti voi suunnilleen tulla ajankohtaiseksi, jotta osaa hahmotella korjausbudjettia jo etukäteen. Tavallisesti laajan remontin hinta lasketaan vähintään kymmenissä tuhansissa euroissa. 

– Omakotiliitossa suosittelemme kerryttämään talon korjausrahastoa tasaisesti alusta alkaen. Suositus on 2 euroa kuukaudessa asuinneliötä kohti. 100-neliöisessä talossa se tarkoittaa siis jo 200 euron laittamista rahastoon joka kuukausi, mikä on kyllä aika iso kertaerä. Mutta kun korjauskustannuksia tulee väistämättä jossakin vaiheessa maksettavaksi, säästössä oleva raha helpottaa tilannetta ratkaisevasti, hän selittää.

Tulevien remonttitarpeiden ja niiden kustannusten hallintaa helpottaa, jos pitää talonsa huoltokirjan ajantasaisena. Varsinkin pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma (PTS) on omakotitalossa yhtä tärkeä kuin taloyhtiössä, vaikka PTS ei ole omakotitalon omistajalle pakollinen. Huoltokirjaan merkitään rakennuksen perustiedot sekä tehdyt korjaukset, niiden ajankohdat, tekijät, hinnat ja käytetyt materiaalit; ylipäätään kaikki tieto, mitä myöhemmissä remonteissa, mahdollisessa myyntitilanteessa ja muissa talon elinkaaren käännekohdissa voi kaivata. Säännölliset vuosittain tai muutaman vuoden välein tehtävät huoltotyöt ovat tärkeä osa talon kunnossapitoa. Merkinnät helpottavat myös niiden muistamista ja järkevää ajoittamista. Huoltokirja on kuin talon tekninen vuosikirja, sitä parempi ja mielenkiintoisempi, mitä tarkempi.

– Nykyään huoltokirjan voi tehdä sähköisesti, mutta perusasian kannalta on samantekevää, onko se tiedosto vai ruutuvihko, Silander huomauttaa. Pääasia, että kaikki tarvittava tieto löytyy dokumentoituna yhdestä paikasta.

Pitääkö ehjää korjata?

Tekninen käyttöikä ei tarkoita, että jokin järjestelmä pettää automaattisesti tietyn ajan kuluttua. Käyttöiän täyttyminen kertoo, milloin viimeistään järjestelmän toimivuus pitää tarkistaa ja korjata tai uusia se oman tarpeen ja voimassa olevien vaatimusten mukaiseksi. 

– Esimerkiksi salaojien tekninen käyttöikä on noin 40–50 vuotta, mutta jos olosuhteet ovat olleet erityisen suotuisat, ne voivat säilyä kunnossa paljon pitempään, sanoo Marju Silander.

Silti omistajan on tärkeää tietää, milloin salaojien kunto pitäisi tarkistaa. Jos tarkistuksesta seuraa iloinen yllätys, se ei varmasti haittaa ketään. Mutta jos salaoja tukkeutuu ja vesi alkaa huomaamatta virrata rakennuksen alle, omistajaa voi odottaa mittava remontti.

Myös muut tekniset järjestelmät voivat toimia odotettua kauemmin, mutta se ei tarkoita, että ne vastaisivat nykyajan tarpeita. Vanhoissa omakotitaloissa saattaa olla jopa ennen sotia rakennettuja toimivia sähköjärjestelmiä, mutta ne eivät ole enää paloturvallisia eivätkä vastaa nykyaikaisen käyttäjän tarpeita. Samoin esimerkiksi vuosikymmeniä vanhat vesieristeet eivät välttämättä vuoda, mutta ne eivät ole enää teknisesti käyttökunnossa. Jotkut aikoinaan yleisesti käytetyt eriste- ja tiivisteaineet voivat olla jopa vaarallisia.

– Sinänsä ehjänoloisia mutta vanhentuneita järjestelmiä pitää siis uusia eikä jäädä odottamaan, että ne pettävät kokonaan, Silander muistuttaa.

Mitä huonompaan kuntoon talon eri osat ja järjestelmät pääsevät, sitä suuremmaksi korjausvelka kasvaa. Korjausvelka vaikeuttaa sekä talossa asumista että sen myymistä ja voi lopulta johtaa toivottomaan umpikujaan myös rahoituksen saatavuuden osalta. 

Melko hyvä taso riittää

Harva omistaja pystyy pitämään vanhan omakotitalonsa koko ajan uuden veroisena. Vanhan talon ostajaa odottaa useimmiten jonkinlainen lista edessä olevia korjauksia. 

– Kaikkea ei tietenkään tarvitse tehdä heti, kun talo on ostettu, vaan osan voi aina siirtää myöhemmäksi, Marju Silander sanoo.

Myyntitilanteessa kuntotarkastus selventää asioita sekä ostajan että myyjän kannalta. Kauppakirjat kannattaa tehdä huolella, jotta niistä selviää tarkasti talon tekninen tila omistajan vaihdoksen hetkellä. Silloin vältetään jälkeenpäin tulevat epäselvyydet.

Rakennetun omaisuuden tila- eli ROTI-raportin mukaan noin 75 prosenttia täydellisestä on tarpeeksi. Silloin talon arvo ei ole vielä merkittävästi alentunut: 75-prosenttisesti kunnossa olevan talon voi vilpittömästi määritellä hyväkuntoiseksi.

Mutta iso kysymys kuuluu, miten talon saa pidettyä ¾-tasoisessa kunnossa. Silander vastaa, että jos on epävarma omakotitalonsa eri osien ja järjestelmien kunnosta, on aloitettava pohjatilanteen kartoituksesta, eli tutkittava yksitellen kaikki talon asiat. Kun selviää, mistä tilanteesta lähdetään, on järkevää laatia pitkäjänteinen suunnitelma siitä, mitä korjataan ja missä järjestyksessä. Hallittu työskentely johtaa vähitellen tavoitteeseen.

– Suunnitelmallisuus auttaa yllättävän paljon. On motivoivaa, kun asiat ovat järjestyksessä, Silander toteaa.

Käyttöarvo on suurin arvo

Rakennetun omaisuuden tila- eli ROTI-raportti vuodelta 2023 määrittelee, että rakennuksen pitkäikäisyyteen vaikuttavat rakentamisen ja käytettyjen ratkaisujen laatu, rakennusten muunneltavuus kysynnän muutoksissa sekä rakennusten korjattavuus. 

Ellei omakotitaloa ole varta vasten hankittu ja remontoitu myyntiä varten, juuri käyttöarvo on sen suurin arvo omistajalle. Pitkä elinkaari on historian saatossa taannut rakennuksen siirtymisen sukupolvelta toiselle, vaikka asukkaiden tarpeet ja elämänkulku ovat olleet eri aikoina erilaisia. Kerran rakennettu ja hyvin kunnossa pidetty talo kantaa sekä ajatuksellista että historiallista arvoa, jota ei voi mitata rahassa. 

Nykyään hyväkuntoisen ja huolella remontoidunkin omakotitalon myyntiarvo saattaa olla vähäinen esimerkiksi sen sijainnin vuoksi, mutta käyttöarvo omistajille voi siitä huolimatta olla merkittävä. 

Marju Silander huomauttaa, että talon teknisiä ratkaisuja kannattaa jo rakentamis- tai peruskorjausvaiheessa miettiä siltä kannalta, että ne palvelisivat omistajia mahdollisimman hyvin eri elämänvaiheissa. 

Moni toivoo saavansa asua kotona loppuun asti, mutta nykyisin aika monen myös täytyy asua, halusi tai ei. Vanhuksille ei helposti löydy palvelukotipaikkoja tai muita helpottavia asumismuotoja, vaan helpotukset täytyy tuoda omaan kotiin. 

ROTI-raportissakin mainittu muunneltavuus syntyy esimerkiksi siten, että iäkkäiden ihmisten liikkuminen ja selviytyminen kotioloissa otetaan huomioon remonteissa jo matkan varrella. On helpompi suunnitella esimerkiksi kylpyhuoneiden oviaukot alun alkaen riittävän leveiksi ja ulkoportaikko sellaiseksi, että luiskan asentaminen onnistuu tarvittaessa ilman suuria muutoksia, kuin purkaa rakenteita ja tehdä muutoksia myöhemmin. Samanlaiset asiathan helpottavat myös lapsiperheen elämää.

Nykyinen ja tuleva lainsäädäntö painottavat erityisesti ennakoivaa ja tavoitteellista rakentamista. Sillä pyritään sekä ilmaston että olemassa olevan rakennuskannan suojeluun. Jokainen tarpeeksi hyvässä kunnossa pidetty omakotitalo tukee osaltaan samoja tavoitteita.

Lähde: ROTI eli Rakennetun omaisuuden tila -raportit 2023 ja 2025

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Unsplash