Usein asuntokauppariidat saavat alkunsa jo tarkastusvaiheessa. Alaan perehtynyt lakimies varoittaa, että esimerkiksi täynnä tavaraa olevan ullakon tarkistaminen puutteellisesti saattaa jättää ongelmatilanteessa korjauskustannukset ostajan maksettavaksi.

Asunto- ja kiinteistökaupat saattavat kuumentaa tunteita: odotukset omaa kotia kohtaan ovat korkealla ja sitä varten otettu laina korkoineen tavallisesti suuri. Esimerkiksi uudiskohteissa ilmenneitä rakennusvirheitä on puitu viime vuosina niin oikeudessa kuin julkisuudessakin aika ajoin. 

Lakimies, OTM Matti Vansén arvioi ihmisten olevan jo valveutuneempia oikeuksiensa puolesta etenkin käytettyjen asuntojen ja kiinteistöjen kaupassa. Hän pitää kehitystä siltä osin vain positiivisena. 

– On hyvä, että niistä on toitotettu mediassa. Ne ovat aina todella kurjia juttuja. Kyseessä on kuitenkin oma koti. 

Kokenut lakimies on vuosien mittaan oppinut oman kokemuksensa pohjalta, miten talokaupan sudenkuopat voidaan välttää. Vansén painottaa ensinnäkin myyjän tai ostajan tekemän kuntotarkastuksen merkitystä riitojen ennaltaehkäisyssä. Kaupantekoon kannattaa ottaa mukaan kuntotarkastaja, joka tekee tarkastuksia työkseen. 

– Lisäksi ostajan on hyvä ottaa asiantuntija mukaan, kun menee katsomaan sitä kohdetta. Tai viimeistään kun jättää tarjousta, siihen vielä kirjataan, että tulee tekemään asiantuntijan kanssa tarkastuksen.

Kuntotarkastusta ei kannata jättää puolitiehen

Ostaessaan vapaa-ajan asuntoa Vansén hankki itsekin avukseen asiantuntijan Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus PRKK ry:ltä. 

– Hän koputti joka laatan läpi. Itse katselin, että mökki näytti oikein kivalta, oli uusi eikä mitään pielessä, hän kertoo. Asiantuntija havaitsi kuitenkin puutteita mökin helmalaudoista, joita ei ollut viistoitettu kuten säännökset edellyttivät. 

Vansén toteaa lukeneensa itsekin RYL:in eli rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset. Maallikko ei voi hänen mukaansa kuitenkaan olla asioista riittävän selvillä ilman alan asiantuntemusta. 

– Mutta se ei poista sitä, että jos et ole sen tyyppisiä asioita huomioinut, et voi niihin enää myöhemmin vedota. Se on karu juttu etenkin omakotitalon kaupoissa.

Etenkin silloin, kun on kyse kiinteistökaupasta, tarkastusta ei kannata jättää puolitiehen, hän painottaa.

– Sitten kun on muutettu ja huomataankin, että talossa on tehty jotain virheellisesti, parketit on asennettu väärin tai jostain puuttuu sauma, se ei enää auta. Siihen ei voi vedota, koska se olisi pitänyt huomata tarkastuksessa, ihan sama kuka sen on tehnyt.

Ostajan selonottovelvollisuudesta ei voi tinkiä 

Vansén kertoo esimerkkitapauksen viime syksyltä, jossa rakennusalan yrittäjä oli ostamassa itselleen kiinteistöä ja oli ollut tekemässä siihen tarkastusta. Tarkastuksen hetkellä rakennuksen ullakko oli ollut kuitenkin sen verran täynnä tavaraa, ettei tämä ollut päässyt kuin pyörähtämään sen ovella. 

Kului pari kuukautta. Kiinteistön hallintaoikeus siirtyi yrittäjälle ja ullakkokin oli viimein tyhjennetty. 

– Meni siitä hetki, ja sitten hän huomasi, että ullakolla oli valunut lattialle vettä seinää pitkin jostain katon raoista, kertoo Vansén.

– Kysymys kuuluu, olisiko se pitänyt huomata? Vastaus on yksioikoinen: olisi pitänyt. Se, että siellä oli tavaraa, ei poista selonottovelvollisuutta. Ostajan olisi pitänyt vain kantaa tavara pihalle ja tarkastaa. 

Myyjän velvollisuutena on puolestaan kertoa rehellisesti tiedossa olevista virheistä. Epärehellisyys johtaa pahimmassa tapauksessa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Vansén muistuttaa, että käytännössä kauppakirjalla voidaan kuitenkin sopia monista asioista, myös kohteen mahdollisista puutteista.

– Pitää muistaa, että home tai kosteus on ok, mikäli siitä avoimesti kerrotaan. Se on sitten eri asia, jos tällaista vaikka piilottelee.

Reklamointi tehtävä kohtuullisessa ajassa

Kiinteistökaupassa reklamoinnin pitää tapahtua kohtuullisessa ajassa eli mahdollisimman pian. Tilanteesta riippuen ehdoton maksimi on kymmenen vuotta. Vaikka laki on asiassa selkeä, Vansén ei kiistä, etteikö siinä olisi käytännössä myös kiistanalaisia asioita. 

– Sehän on usein on se, mistä riidellään: mitä olisi pitänyt huomata ja mitä ei olisi pitänyt huomata, onko kyseessä näkyvä vai piilevä virhe.

Vansén mainitsee tapauksen, jossa hänen päämiehensä, eräs rakennusalan yrittäjä, oli rakentanut asiakaspariskunnalle mökin vuosien 2011–2012 aikana. Ostajat olivat kuitenkin tuolloin tehneet yrittäjälle reklamaation: heidän mielestään työmaalle oli tilattu liikaa soraa ja siitä oli laskutettu liikaa. 

Rakennusyrittäjä oli päätynyt jo silloin maksamaan heille asiasta korvauksia. Se ei ostajalle kuitenkaan riittänyt. 

– Ostaja ei enää suostunut maksamaan laskujaan, vaan jätti monta kymmentä tuhatta euroa laskuja maksamatta. Rakennukselle ei koskaan tehty lopullista käyttöönottotarkastusta, eikä sähkötarkastuksestakaan tehty pöytäkirjaa, Vansén kertoo. 

Viime syksynä, yli vuosikymmen mökin rakentamisen jälkeen, alkuperäisen asiakaspariskunnan poika reklamoi rakennusyrittäjälle. Mökki oli siirtynyt hänelle ja oli hänen mukaansa kallellaan ja kärsinyt muun muassa kosteusvahinkoa. 

Yrittäjälle lähti pitkä lista asioista, jotka olivat reklamoijan mielestä pielessä. Vansén oli perehtynyt tapaukseen rakennusyrittäjän pyynnöstä. Tilanne oli yksiselitteinen: 

– Ensinnäkin, vanhentumisaika tämän tyyppisissä virheissä on kymmenen vuotta, piste. Ei pilkku, vaan piste, hän toteaa. 

– Toinen asia oli, että tällä tilaajalla ei ollut edes reklamaatio-oikeutta. Alkuperäistä laskua ei ollut koskaan maksettu.

Kaupan purku edellyttää olennaista haittaa 

Mikäli asunnossa olevasta virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, koko kauppa on mahdollista purkaa. On kuitenkin tulkinnanvaraista, miten iso vaurio riittää täyttämään ehdon. 

– Veteen piirretty viiva olisi ehkä kuvaavin ilmaisu, Vansén toteaa.

Tulkinnanvaraa on hänen mukaansa riittämiin, noudetaanpa sitten maakaarta, eli kiinteistökauppoja ja kiinteistöjä säätelevää lakia, tai oikeustoimilakia, joka kattaa yleisesti sopimussuhteissa se, miten ja missä ajassa mitäkin pitäisi tehdä. Hän huomauttaa virheen olennaisuuden tarkoittavan kaikille hieman eri asiaa. 

– Käytännössä kyse on siitä, miten on tulkittu. Mikäli jossain asunnossa on virhe, joka korjaantuu sillä, että tehdään kymppitonnin remontti, tällaisissa tilanteissa kannattaa vaatia, että se korjataan tai myyjältä vahingonkorvausta. 

Tuon mittaluokan virhettä ei Vansénin mukaan välttämättä katsota olennaiseksi. Jos virheen korjaaminen vaatii puolestaan suurempia rahasummia ja on ylipäätään kaikin puolin suurempi asia, kaupan purku voi tulla hänen mukaansa kyseeseen.

Luvattomat piharakennukset yllättävän yleisiä

Vansén huomauttaa, että Suomessa vallitsee yleinen harhaluulo siitä, että omalla tontilla saisi tehdä käytännössä mitä tahansa. 

– Sehän ei pidä alkuunkaan paikkansa. Todella monessa, varmaan joka neljännessä kiinteistökaupassa jossa olen katsonut papereita läpi, on ollut joku luvaton tönö tontilla.

Moni on rakentanut tontilleen pienen varastorakennuksen puutarhanhoitovälineiden säilytykseen tai polttopuiden kuivattamiseen – joko tietoisena tai tietämättömänä siitä, että se olisikin edellyttänyt toimenpide- tai rakennuslupaa, tai että tontilla ei olisi ollut enää edes rakennusoikeutta jäljellä moiseen. Tilanne on helpottumassa ensi vuodesta lähtien, jolloin pienehkön piharakennuksen rakentaminen ei vaadi enää rakennuslupamenettelyä joitain poikkeuksia lukuun ottamatta. 

Epäonniselle talonostajalle luvaton piharakennus voi kuitenkin muodostua murheenkryyniksi. Pitäisikö ostajan paneutua siis myös kohteen rakennuslupakuviin? 

Vansénin mielestä kyllä. Hän toteaa, että jos rakennuslupakuvia ei löydy, luvattomasta rakennelmasta koituu ongelmia ja kiinteistö on ennättänyt vaihtaa omistajaa useampaan kertaan, on vaikeaa selvittää, kuka asiasta on enää edes vastuussa.

Kauppakirjat ja vakuutukset kuntoon

Matti Vansén on toiminut kiinteistötapausten parissa useamman vuoden ajan. Tuona aikana hänellä on tullut vastaan jos jonkinlaisia riitatilanteita. 

– Todella usein se kulminoituu nimenomaan siihen, mitä kauppakirjassa on sanottu ja onko perehdytty kaikkeen materiaaliin, hän toteaa.

Kauppakirjaan livahtaa usein myös virheitä. Kokemuksensa pohjalta Vansén suositteleekin ottamaan kiinteistökauppaan mukaan välittäjän, joka todella tuntee lainsäädännön ja kyseisen seudun. Toinen vinkki koskee vakuutuksenottoa: 

– Vakuutus kannattaa ottaa voimaan jo käytännössä ennen kuin tekee edes kauppoja. Jotkut vakuutusyhtiöt ovat siitä vähän nihkeänä, mutta se kannattaa silti. Mikäli kauppakirjassa on jotain pielessä ja otat kotivakuutuksen voimaan vasta siitä hetkestä kun muutat, pääset neuvottelemaan vakuutusyhtiön kanssa että korvaako se, jos jotain menee kauppakirjassa pieleen.

Vansén muistuttaa myös, että vaikka vakuuden arvo ja kunto kiinnostavat pankkeja, niillä ei ole käytännössä useinkaan resursseja tarkistaa asiaa kunnolla. Talokauppoihin voi kuitenkin liittyä vaikeita juridisia kysymyksiä liittyen panttauksiin, kiinnityksiin tai lainhuutoihin. Niidenkin osalta hän suosittelee ottamaan tarvittaessa asiantuntijan avuksi kaupantekoon. 

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik