Talokauppariitojen selvittely voi olla kallista, kestää pitkään ja johtaa hinnanalennuksiin tai jopa kaupan purkuun. Myyjä voi kuitenkin ehkäistä riitatilanteita huolehtimalla talonsa kunnossapidosta, suorittamalla kuntotarkastuksen pätevällä ammattilaisella ja kirjaamalla havaitut virheet kauppakirjaan.

Vaikka muun muassa yleinen taloustilanne ja kuluttajien varovaisuus ovat viime vuosina jarruttaneet asuntokauppoja, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto tiedotti syksyllä 2025 omakotitalojen myynnissä tapahtuneen jo piristystä vuodentakaiseen verrattuna. Varsinkin uusien omakotitalojen kauppa oli vilkastunut, mutta samaan aikaan vanhempien omakotitalojen kauppahinnat olivat laskeneet tuntuvasti. 

Vanhasta omakotitalosta haaveilevien ostointoa saattavat himmentää muun muassa talokauppariidat, joiden puinti päätyy toisinaan julkisuuteenkin asti. Olipa kyseessä sitten rakennuksen piilevä virhe, kuten home tai rakennusvirheet, tai myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti, usein tilanteen selvittely on työlästä ja syö kummankin osapuolen hermoja – rahasta puhumattakaan. 

Talon piilovirheet aiheuttavat usein ongelmia 

Erityisasiantuntija Kati Korppoo Kilpailu- ja kuluttajavirastosta (KKV) vahvistaa erilaisten kiinteistön laatua koskevien virhetilanteiden aiheuttavan omakotitalokaupoissa usein ongelmia tai suoranaisia riitoja. 

– Esimerkiksi kiinteistö ei ole joltakin osin sovitun mukainen, tai ostajalle on ennen kaupantekoa annettu kiinteistöstä virheellistä, harhaanjohtavaa tai puutteellista tietoa kiinteistön pinta-alasta tai muusta ominaisuudesta, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Usein kyseessä on hänen mukaansa kuitenkin niin sanottu salainen virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen. 

– Salainen virhe on esimerkiksi rakenteissa oleva merkittävä vika, jota ostajakaan ei ole voinut havaita ennakolta.

Korppoo lisää myyjän vastaavan kiinteistön laatuvirheestä, jos kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä sen kaltaiselta olisi perusteltua edellyttää esimerkiksi kauppahinnan ja muiden olosuhteiden puolesta. Myyjä voi olla pientalokaupassa vastuussa talon piilevistäkin virheistä, jotka havaitaan ja joista ostaja reklamoi asianmukaisesti vielä viisi vuotta kaupanteosta.

Kuntotarkastus auttaa välttämään riitoja 

Kuntotarkastuksesta on tullut entistä yleisempi käytäntö omakotitalojen kaupassa. Se tarjoaa sekä myyjälle että ostajalle tietoa rakennuksen kunnosta. Toisinaan myyjä on voinut teettää tarkastuksen jo ennen myynnin aloittamista, toisinaan taas ostaja asettaa kuntotarkastuksen tarjouksen tekemisen ehdoksi, ja osapuolet saattavat jakaa sen kustannukset keskenään. 

Korppoo toteaa kuntotarkastuksella olevan merkitystä varsinkin vanhemman omakotitalon myynnissä. 

– Siitä saa tietoa ikääntyvän rakennuksen huolto- ja korjaustarpeesta sekä rakennuksen mahdollisista riski- tai muista ongelmakohdista.

Kuntotarkastus tehdään yleensä kuitenkin aistinvaraisesti ja pintamittauksiin perustuen, avaamatta talon rakenteita. Hän huomauttaa, ettei se siis tuo yleensä esiin virheitä, jotka ovat piilossa rakenteissa. 

– Pintamittarilla tehdyssä kosteusmittauksessa ei yleensä havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteusvaurioita.

Pätevän kuntotarkastajan valinta tärkeää 

Rakennustieto on ohjeistanut niin kuntotarkastuksen tekijöitä kuin tilaajiakin muun muassa tarkastuksen sisällön, laajuuden, siinä tehtävien mittausten ja raportoinnin osalta, mutta mitään lakisääteisiä vaatimuksia tarkastuksille ei ole. Tämä on voinut aiheuttaa ongelmia, mikäli talosta havaitut viat ja puutteet on esimerkiksi kirjattu raporttiin niin, ettei maallikkolukija ole voinut ymmärtää täysin niiden merkitystä tai tarvetta jatkoselvityksille, tai tarkastus suoritettu toisin kuin suositellaan. 

Kuntotarkastajille ei ole myöskään asetettu pakollisia pätevyysvaatimuksia, huomauttaa Korppoo, joten tarkastajan valinnassa on hyvä olla kriittinen. Kuntotarkastajien on kuitenkin mahdollista hakea FISE Oy:n myöntämää vapaaehtoista asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä (AKK-tarkastaja), joka edellyttää muun muassa soveltuvaa rakennusalan tutkintoa ja vähintään 5 vuotta alan työkokemusta. 

Korppoo kehottaakin tekemään ennakkoselvitystä muun muassa kartoittajan koulutuksesta, ammattitaidosta sekä työkokemuksesta ennen kuin päättää, kenet valitsee tekemään kuntotarkastuksen. 

– Etsi pätevä tarkastaja ja anna hänelle tarkat tiedot rakennuksesta. Tarkastuksessa on myös itse hyvä olla mukana, hän suosittelee.

Myyjän vastuulla on antaa tiedot kiinteistöstä 

– Kiinteistökaupassa voi käyttää pätevää ammattilaista kuten kiinteistövälittäjää tai lakimiestä, jos itsellä ei ole halua tai aikaa perehtyä kiinteistökauppaan, Kati Korppoo muistuttaa. Hän korostaa myyjän vastaavan kuitenkin kiinteistöstä annetuista tiedoista ostajalle myös silloin, kun käyttää kiinteistönvälittäjää kiinteistön markkinoinnissa ja myynnissä.

Myyjä on velvoitettu kertomaan ostajalle kaikki ostopäätökseen vaikuttavat olennaiset tiedot kiinteistön kunnosta, ominaisuuksista ja soveltuvuudesta tiettyyn käyttötarkoitukseen. Myyjän kannattaa siis panostaa kiinteistöä koskevien tietojen keräämiseen ja ennen kaikkea kertoa tiedot totuudenmukaisesti. 

– Myyjä vastaa ostajalle, että kiinteistöstä ostajalle annetut tiedot ovat oikein. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen tai kuntotarkastuksen teettäminen ei poista myyjän vastuuta kiinteistön virheistä ostajalle, Korppoo painottaa.

Ostajan perehdyttävä kohteeseen huolellisesti

Myyjällä on myös velvollisuus oikaista ostajan mahdollinen virheellinen käsitys sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaisi sen soveltumiseen aiottuun käyttöön. Ostajan on puolestaan tutustuttava myyjän kiinteistöstä antamiin tietoihin ja tarkastettava kiinteistö tavanomaisen huolellisesti. 

– Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai jonka ostaja olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä, Korppoo tarkentaa.

Hän huomauttaa, että ostajan tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu ilman erityistä syytä sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, esimerkiksi rakenteita rikkovia menetelmiä. 

– Jos ennakkotarkastuksessa havaitaan jotain epäilyttävää, esimerkiksi jälkiä kosteudesta, on asiaa syytä tutkia tarkemmin. 

Huolella tehty kauppakirja on kaupan kulmakivi

Omakotitalon kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, jota määrää maakaari. Sen mukaisesti kauppakirja tulee tehdä aina kirjallisesti tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa ja lain säännösten mukaisesti. 

Erityisasiantuntija Kati Korppoo Kilpailu- ja kuluttajavirastosta (KKV) korostaa kauppakirjan huolellisen laatimisen merkitystä. Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike.

– Jos näitä tietoja ei ole kauppakirjassa, kauppa ei ole sitova.

Kauppakirjan laadinnassa ja tarvittavien asiakirjojen osalta onkin hänen mukaansa hyvä kääntyä asiantuntijan kuten lakimiehen tai kiinteistönvälittäjän puoleen. Muut talokaupassa tarvittavat asiakirjat riippuvat puolestaan myytävästä kohteesta ja mitä tietoja siitä on; esimerkiksi onko kohteesta tehty kuntotarkastusraportti. 

– Kiinteistön kauppaa varten tarvitaan ainakin kiinteistörekisteriote, kiinteistörekisterin karttaote ja lainhuuto- ja rasitustodistus. Yleensä myös asuinrakennuksen pohjapiirros ja energiatodistus, myyntiesite ja kuntotarkastusraportti, jos sellainen on tehty, Korppoo luettelee.

Näiden ohella hän kehottaa kuitenkin listaamaan mukaan ainakin kaikki ne rakennuksen remontit, korjaukset ja huollot, jotka myyjällä vain on tiedossaan. Lisäksi kauppakirjaan on hyvä merkitä ostajan ennakkotarkastuksessa havaitsemat puutteet ja poikkeamat – näin on varmaa, että ne ovat olleet ostajan tiedossa kauppaa tehtäessä. 

– On kuitenkin tärkeä muistaa, että asiakirjatarve riippuu aina viime kädessä myytävästä kohteesta.

Homekoira kuntotarkastuksen tukena 

Homekoirien käyttö kuntotarkastusten yhteydessä on yleistynyt Suomessa 2000-luvulla. Perimmiltään homekoiratutkimus on rakenteita rikkomaton kuntotutkimusmenetelmä, jossa talo tarkastetaan koulutetun koiran avulla mikrobiperäisten hajujen paikantamiseksi. Homekoira ei voi kuitenkaan kertoa homeen määrää tai laatua, joten koiran ilmaisun perusteella ei voida tehdä päätelmiä rakenteiden kunnosta. 

Osa kiinteistönvälittäjistä onkin pitänyt homekoiran käyttöä asuntokaupan yhteydessä mahdollisesti leimaavana. Liian tarkkanenäisten koirien on epäilty merkitsevän taloista kohtia vaikka homeongelmaa ei olisikaan, tehden kohteista mahdottomia myydä. Homekoiratutkimusten puolestapuhujat taas pitävät homekoiraa hyödyllisenä keinona saada tietoa talon lisätutkimustarpeista jo ennen asuntokaupan kuntotarkastusta. Se myös auttaa kuntotarkastajaa kohdistamaan huomionsa koiran merkitsemiin mahdollisiin ongelmakohtiin. 

Opas neuvoo homekoiratutkimuksen tilaamisessa

Vuonna 2023 julkaisu opas ’Homekoiran käyttö mikrobiperäisten hajujen havainnoimisessa’ sisälsi ohjeita homekoiratarkastuksen tekijälle ja tilaajalle. Oppaan tavoitteena oli vahvistaa homekoiratutkimuksen luotettavuutta luomalla alalle yleisesti hyväksytty toimintamalli. 

Muuten homekoirille ja niiden ohjaajalle ei ole säädetty virallisia pätevyysvaatimuksia, eikä homekoirien käyttöön ole asetettu yleisiä standardeja. Suomessa toimii kaksi homekoirayhdistystä, Suomen Homekoirayhdistys ja Suomen Homekoirayrittäjät, joilla kummallakin on oma tasotestinsä alalla toimiville jäsenilleen. 

Homekoiratutkimuksesta laaditaan aina raportti, jossa esitetään koiran tekemät ilmaisukohdat. Jos koiranohjaaja on kosteus- ja mikrobivaurioihin perehtynyt kuntotutkija, hän voi tehdä myös tulkintoja rakenteiden vaurioista, korjaustarpeesta ja vaurioiden syistä sekä arvioida lisätutkimustarpeita ja korjausvaihtoehtoja.

Lähde: Homekoiran käyttö mikrobiperäisten hajujen havainnoimisessa (2023)

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik