Vanha omakotitalo on parhaimmillaan pitkäaikainen kumppani, joka vaatii jatkuvasti omistajaltaan jotakin lisää, ja harvoin tulee täydelliseksi tai ainakaan pysyy sellaisena pitkään. 

Vanhan talon kaupallinen arvo on karuimmassa tapauksessa voinut vuosien saatossa kutistua jo niin olemattomiin, että purkaminen osoittautuu parhaaksi tavaksi päästä siitä eroon. 

Silti hämmästyttävän moni suomalainen haluaa uhmata varoituksia ja jatkaa elämää sukutilan, mummolan, lapsuudenkodin tai pitkän etsimisen jälkeen löydetyn talovanhuksen kanssa. Sellainenhan ei koskaan ole pelkästään talo, vaan myös elämäntapa ja ainutkertainen tarina.

Kun puhutaan vanhoista taloista, voidaan yhtä hyvin tarkoittaa 50- tai 200-vuotiasta rakennusta. Remonttineuvoja Timo Jokela Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskuksesta (PRKK) antaa vanhalle talolle kaksi erilaista määritelmää.

Ensimmäinen raja on historiallinen, ja se kulkee suomalaisittain sotavuosissa. Museovirasto määrittelee kulttuurihistoriallisesti vanhoiksi rakennuksiksi ne, jotka on rakennettu ennen vuosia 1939–1945. Sota-ajan jälkeen historiallinen arvo on vähäisempää.

Toinen raja perustuu talon rakenteiden ja tekniikan kestävyyteen, ja sen määrittää väistämättä eteen tuleva remontointitarve.   

 – Talon peruskorjausaika alkaa viimeistään 30–40 vuoden kuluessa, joten kyllä 40-vuotias omakotitalo on jo rakennusteknisesti vanha, Jokela sanoo. 

Ei siis tarvitse odottaa niin kauan, että talosta tulee horjuva vanhus. Kun isot remontit ovat edessä, voi hyvällä omallatunnolla sanoa omistavansa vanhan talon.

Kustannusarvio asiantuntijan tuella

Vanhan talon peruskorjauksen kustannusarvion laatiminen on vaikeampi tehtävä kuin uudisrakennuksen talousarvio. Vanhaa korjattaessa muuttujia on enemmän, koska pitää laskea mukaan purkamiskustannukset ja rakenteissa mahdollisesti piileksivät yllätykset. Sitä paitsi kaikki suoraviivaisimmat ratkaisut, jotka voi valita uuteen rakennukseen, eivät aina toimi vanhassa.

Kun tehdään laaja peruskorjaus, on syytä hyväksyä, että remontin kustannukset ylittävät helposti talon myyntiarvon. Alle 200 000 euroa maksanut talovanhus voi helposti nielaista 300 000 euroa korjauskustannuksia, jos halutaan saavuttaa nykyinen vaatimustaso ja asumismukavuus. 

 – On jokaisen oma arvovalinta, mistä haluaa maksaa ja mitä tehdä kodilleen, mutta on hyvä ymmärtää, että rahojaan ei saa myymällä koskaan takaisin, ja talovanhus tulee vaatimaan vähintään viisinumeroisia sijoituksia myöhemminkin, Timo Jokela muistuttaa.

Hän toteaa, että vielä muutama vuosikymmen sitten tukien ja avustusten saaminen vanhan talon peruskorjaukseen oli huomattavasti helpompaa kuin nykyään. Iäkkäiden ja vammaisten ihmisten on edelleen mahdollista saada ARA:n myöntämää korjausavustusta, jonka hakuperusteena on kotona elämisen helpottaminen tai mahdollistaminen. Museovirastolta ja Ely-keskuksilta voi hakea tukea suojeltujen tai rakennushistoriallisesti erityisen arvokkaiden kohteiden peruskorjauksiin, mutta muuten tukea myöntäviä tahoja on niukasti.

– Melko hyvä peruskorjauksen hinta-arvio voisi olla 1000–1500 euroa neliöltä, eli sadan neliön talon korjaus maksaisi 100 000 euroa. Silloin voidaan puhua vielä kohtuullisista kustannuksista, Jokela sanoo.

Hän muistuttaa, että kun vesikatto uusitaan, sen hinnaksi tulee 20 000 euroa tai enemmän, lämmitysjärjestelmän uusimisesta voi varautua maksamaan 40 000 tai enemmän, keittiöstä vähintään 15 000 ja kylpyhuoneesta 20 000 euroa. Puhutaan siis isoista rahoista.

Jokela painottaa, että kustannusarvion laskemisessa pitäisi ehdottomasti käyttää ammattilaista apuna aivan samoin, kuin kaikissa muissakin remontin vaiheissa. Ammattilaisen palkkaan menevät rahat kuittaantuvat yleensä sillä, että kokonaisuus pysyy ennakoituna ja hallittavana.

Aloitus alta ja päältä

Vanha talo on kuin rakas ystävä – sitä haluaa suojella ja siitä haluaa tehdä kauniin. Silti ei yleensä kannata ensimmäisenä rynnätä toteuttamaan sinne unelmien keittiötä – tärkeintä on varmistaa, että runko on käyttökelpoinen ja suojassa sekä alta että päältä, kuten Timo Jokela muistuttaa. 

Toisin sanoen remontointi aloitetaan vesikatosta ja alapohjasta, jotta varmistetaan, että taloon ei pääse mitään kautta kosteutta. Kun runko on kunnolla suojassa, on aika edetä remontin muihin osiin.

Järjestykseen vaikuttaa ensinnäkin se, missä kunnossa vanhat rakenteet ovat ja miten vanha tekniikka vielä palvelee, ja toiseksi omistajien asumistarve. Jos pitää asua talossa remontin aikana tai päästä muuttamaan sinne nopeasti, on luonnollisesti kunnostettava ensin arkielämän kannalta välttämättömimmät osat.

Perinnerakentajien perusohje on, että talossa kannattaa asua jonkin aikaa, ennen kuin tekee remontin loppuun. Esimerkiksi ikkunat voivat palvella vielä hetken, jos ne ovat palvelleet edellisiäkin asujia. Samoin jos keittiökaapit ja tiskipöytä ovat käyttökelpoiset, niitä voi käyttää. Kaiken ei tarvitse olla välittömästi upeaa ja viimeisteltyä; on vain hyvä antaa itselleen ja talolle aikaa sopeutua yhteen ja miettiä, miten lopulta löytyy toimivin ratkaisu ja käyttökelpoisin lopputulos.  

Tarkastus, tarkastus ja tarkastus

Peruskorjauksen alkuna ennen minkäänlaiseen remontointiin ryhtymistä on aina kuntotarkastus. 

– Lähtökohtana on aina talon kunnon selvittäminen asiantuntijan avulla. Se on tärkeää, jotta mitään korjattavia kohtia ei jää huomaamatta, ja jotta saadaan selville se lähtötaso, josta suunnittelu aloitetaan, Timo Jokela neuvoo.

Vanhoissa rakennuksissa on väistämättä erilaisia kulumajälkiä ja pitkän iän tuomia heikkouksia. 1900-luvun alkupuolelta ja sitä aikaisemmalta ajalta säilyneet rakennukset on yleensä alun perin tehty huolellisesti ja rungoltaan lujiksi. Muuten ne eivät olisi kestäneet vuosisataa tai paria. 

Valitettavasti samaa ei voi sanoa myöhempinä vuosikymmeninä tehdyistä remonteista, joista saattaa koitua peruskorjaajalle ylimääräistä huolta ja kuluja. 

 – Satavuotias talo on peruskorjattu yleensä vähintään kaksi tai kolme kertaa jo aikaisemmin. Niissä on käytetty kunkin aikakauden materiaaleja ja tekniikkaa, jotka ovat osoittautuneet myöhemmin sopimattomiksi ja jopa pilanneet monia taloja, Jokela huomauttaa.

Esimerkiksi asbestia sisältävien eristeiden purku on hankala operaatio, joka täytyy tehdä asiantuntijavoimin. Juuri sen kaltaisiin ikäviin yllätyksiin voi valmistautua parhaiten käyttämällä ammattitaitoista kuntotarkastajaa. 

Peruskorjausurakkaa on valvottava kuten mitä tahansa rakennustyömaata. Tarkastuksia on siis tehtävä säännöllisesti remontin edetessä – ja erityisen tärkeä on lopputarkastus ennen laskun maksamista.

– Suosittelen kaikissa tapauksissa asiantuntijan neuvoja. Urakoitsijaa valitessa kannattaa ottaa tarkasti selvää aikaisemmista meriiteistä. Vanhan talon kanssa tieto ja kokemus ovat ehdottoman tärkeitä, mutta on myös tärkeää osata kirjata kaikki tarvittavat asiat urakkasopimukseen, Jokela neuvoo.

Miksi sitä edes tehdään?

Vanhan talon remontointi kannattaa taloudellisesti harvoin, sanoo kokenut remonttineuvoja Timo Jokela. Silti suomalaiset asuvat mielellään taloissa, jotka ovat olleet lapsuudenkoteja tai mummoloita. Remontoimme innokkaasti 1900-luvun alkupuolen sekä jälleenrakennuskauden koteja, ja 1800-luvulla rakennettu asumiskuntoinen talo on monen mielestä todellinen aarre. 

Mutta miksi edes ryhtyä sellaiseen vaivaan, kun luvassa on loputon työmaa ja kyltymätön rahasyöppö? 

Vastaus löytyy esimerkiksi siitä, millainen mielipahan aalto nousee joka kerta, kun kylämaisemasta katoaa jokin vanha rakennus tai rakennusryhmä, tai kun tietyn aikakauden kaupunkilähiötä aletaan kovakouraisesti uudistaa. Tutut rakennukset ovat yksinkertaisesti liian kiinteä osa mielenmaisemaa, jotta niistä pystyisi kevyesti luopumaan.

Vanha talo on yksilöllinen ja korvaamaton, on se sitten rintamamiestalo tai Terijoelta tuotu pitsihuvila. Sillä on oma henki ja yksilöllinen tarina, johon uudet omistajat liittävät oman lukunsa. 

Siihen houkutukseen lankeaa yhä uusia puurtajia, ja vanhan rakennuskantamme säilymisen kannalta se on onnellista. Eurooppalaisesta näkökulmasta katsottuna meikäläinen rakennuskanta on varsin nuorta, joten olemassa olevia kerrostumia kannattaa ehdottomasti arvostaa ja pitää näyttävästi esillä. Korjaamalla eri aikakausien koteja asuttaviksi säilytämme oman kulttuurihistoriamme kerroksia tavalla, johon mitkään julkiset varat ja mahdollisuudet eivät koskaan riittäisi.

Peruskorjaaja, vältä arviointivirheet

1. Aloita kuntotarkastuksesta. Älä edes osta taloa, jos sitä ei kannata korjata.

2. Laadi talousarvio asiantuntijan avulla. Selvitä, voitko saada jostakin taloudellista tukea.

3. Valitse urakoitsija vertaamalla aikaisempaa kokemusta ja toteutuneita urakoita.

4. Varmista, että urakkasopimukseen on kirjattu kaikki tarpeellinen.

5. Huolehdi, että työn edistymistä valvotaan asianmukaisesti.

6. Maksa lasku vasta, kun työn tulos on kunnolla tarkastettu ja valitsemasi valvojan hyväksymä.

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Ulla Sirén