Kun suunnittelee talon rakentamista ja on hankkimassa tonttia tai rakennuspaikkaa uudelle kodille, on syytä ottaa ensin kunnalta selvää, onko alueelle ylipäänsä mahdollista rakentaa. Erityisesti haja-asutusalueilla rakennusluvan saamiseen vaikuttaa monikin asia.

Kun maa-alue lohkotaan rakennuspaikaksi, on otettava selvää lohkottavan alueen kaavoitustilanteesta, maankäyttö- ja rakennuslain säädöksistä sekä kiinteistön sijaintialueen kunnan rakennusjärjestyksestä ja siitä, mitä edellytyksiä ne  asettavat lohkomiselle.

– Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittää 2 000 neliön minimikoon asemakaava-alueen ulkopuolisille rakennuspaikoille. Huomionarvoista on kuitenkin myös se, että maankäyttö – ja rakennuslaki antaa vain minimisäädöksen. Kunnilla on erikseen määritelty omat pinta-ala- ja muut vaatimuksensa, jotka on myös täytyttävä, maanmittausinsinööri Tero Ruokolainen Maanmittauslaitokselta toteaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 17. luku määrittää rakentamisen yleisiä edellytyksiä ja lain 116 § koskee rakennuspaikan vaatimuksia.

– Kaavatiedot selviävät kiinteistön sijaintialueen kunnalta ja asemakaava-alueella kaava ohjaa hyvinkin tarkasti rakentamista ja sen määrää. On kuitenkin hyvä muistaa, että myös kaava-alueen ulkopuolella kunta on se taho, johon on oltava yhteydessä aina kun ollaan suunnittelemassa rakentamista, Ruokolainen muistuttaa.

Sopiiko tähän rakentaa?

Rakennuspaikan soveltuvuuteen vaikuttavat sen koko ja lohkottavaksi suunnitellun alan maastonmuodot. Rakennuspaikka on oltava rakentamiseen soveltuva niin, että siihen on mahdollista sijoittaa tietyllä tavalla rakennukset ja pihapiiri. Rakennukset pitäisi myös voida sijoittaa sopiville etäisyyksille tiestä, kiinteistön rajoista ja naapurin maasta.

Asiaan vaikuttavat myös alueen maankäyttöpolitiikka ja valtakunnalliset käyttötavoitteet. Lohkominen ei saisi vaikeuttaa alueen tulevaa maankäyttöä ja kiinteistösijoittelua.

–  Asemakaavan ulkopuolella täytyy jo rakennuslupavaiheessa ottaa huomioon myös se, ettei rakennusluvan myöntäminen tee kiinteistöjen sijoittelusta pirstaleista ja  hankaloita siten mahdollista tulevaa maankäyttöä ja kaavoitusta.

Se, onko rakentamiselle edellytyksiä, on lopulta kunnan päätettävissä. Ruokolainen korostaakin, että tontin tai rakennuspaikan lohkomisasioissa kannattaa ottaa aina ensin yhteyttä kunnan rakennusvalvontaan ja selvittää alueen rakennettavuus ja se, mitä toimia se vaatii mahdollisesti kunnan taholta, minkäkokoisesta rakennuspaikasta on kyse ja miten tieyhteys voidaan esimerkiksi järjestää.

– Lohkomisessa yksi tärkeä pohdittava asia on, miten kulkeminen muodostettavalla alueelle voidaan järjestää ilman, että tarvitsee tehdä tuhottoman pitkää pätkää uutta tietä.

Asemakaava määrittää eri asiat hyvin tarkasti, mutta yleiskaava-alueella joudutaan miettimään myös infraa. Alueella voi olla vesiosuuskunnan putket, joihin liittyminen kannattaa miettiä sekin etukäteen. Myös kunnan mahdollisuus tarjota palveluita voi vaikuttaa rakentamisluvan myöntämiseen, sillä uudisrakentamisen myötä kunnalle tulee velvoite järjestää harvaan asutun alueen asukkaille muun muassa koulukyyditykset ja vanhuspalvelut.

Jos kunta näyttää rakentamiselle vihreää valoa, ostaja voi alkaa laatimaan kauppakirjaa yhdessä myyjän kanssa. Kun määräalan kaupat on tehty, lainhuuto on myönnetty ja rakennuslupa on haettu, alue lohkotaan maanmittauslaitoksen toimesta omaksi kiinteistöksi.

Miten lohkominen etenee?

Ruokolainen kertoo, että lohkomistoimitus voi tulla vireille kahta kautta. Ensimmäinen tapa, mikä on ollut entisaikaan enemmän käytössä, on se että tontin omistaja hakee tontin lohkomista omiin nimiinsä. Tämä onnistuu tietenkin vain silloin, kun kaava mahdollistaa tontin lohkomisen kahteen osaan tai uudelle muodostettavalle tontille on olemassa rakennuslupa ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetut rakennuspaikan vaatimukset. Kun tontti on lohkottu kahteen osaan, tontin omistaja voi myydä toisen tontin eteenpäin valmiina tonttina uudelle omistajalle.

Nykypäivänä lohkominen tulee kuitenkin pääasiallisesti vireille määräalan luovutuksen (esim. kauppana tai lahjana) kautta eli tilanteessa, jossa määräala luovutetaan toisen omistukseen ja sille haetaan lainhuuto.

Määräalalle myönnetyn lainhuudon (omistusoikeuden rekisteröimisen) jälkeen Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri tutkii edellytykset lohkomiselle eli täyttääkö määräalan alue maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:ssä sekä kunnan rakennusjärjestyksessä ja muissa säädöksissä rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Edellytysten täyttyessä toimitusinsinööri tiedottaa toimituksen suorittamisajankohdasta asianosaisille, minkä jälkeen tontin rajat merkitään maastoon, pidetään toimituskokous sekä laaditaan vaadittavat asiakirjat toimituksesta. Toimituksen lopettamisen ja rekisteröimisen jälkeen uusi tontti on syntynyt, ja muuttuneet tiedot löytyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä ajantasaisesta kiinteistörekisteristä.

Yhtä kaikki, rakentamismahdollisuuden, rakennusluvan saamisen ja rakennuspaikaksi muodostamisen selvittäminen kunnalta hyvissä ajoin ennen kauppoihin ja lohkomistoimenpiteisiin ryhtymistä on ensiarvoisen tärkeää.

Kantakiinteistön asema huomioitava

Pelkkä rakennuslupa ei vielä ratkaise asiaa lopullisesti.

– Kun  tontti lohkotaan, siinä täytyy täyttyä rakennusluvan lisäksi myös muut maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetut vaatimukset, kuten pinta-alavaatimus sekä kaavoitukselliset tekijät ja alueen käytön järjestäminen myös tulevaisuudessa, Ruokolainen muistuttaa.

Olemassa olevan kiinteistön / rakennuspaikan lohkomisessa kahteen osaan, on tärkeää huomioida myös kantakiinteistön asema lohkomisen jälkeen. Kun olemassa olevaa kiinteistöä lohkotaan, täyttyvätkö kantakiinteistön  rakentamiseen liittyvät edellytykset vielä sen jälkeenkin?

– Jos kantakiinteistö jää lohkomisen jälkeen liian pieneksi, kantakiinteistöä ei voi jatkossa enää muutosrakentaa, vaan siihen tulee rakennuskielto.

Rakentamisen tiivistämistä

Olemassa olevien kiinteistöjen lohkomisia tehdään muun muassa rintamamiestalojen tonteille.

– Jos alueelle on 1990- tai 2000- luvulla laadittu uusi asemakaava, nykyisen kiinteistöjaotuksen mukainen tontti on saatettu määritelty uudessa asemakaavassa kahdeksi tontiksi, jolloin tontti voidaan asemakaavan mukaisesti lohkoa uudelleen.

Jos tontti on ylipäänsä pinta-alaltaan iso, voi hakea asemakaavamuutosta sen lohkomisesta kahteen osaan.

– Tämä on ihan kunnasta kiinni, suosiiko se lisärakentamista ja tiivistämistä.

Ruokolainen toteaa, että nykyään tiivistäminen on pitkälle vanhojen rakennus- ja asemakaavojen päivittämistä, jolloin tonttikoko pienenee.

– Kun tonttikoot pienenevät, rakentaminen pakotetaan kaavalla 2-3 tasoon. Kuntien omaa maankäyttöpolitiikkaahan tämä palvelee ja infran rakentamisesta tulee edullisempaa, kun omakotitaloja saadaan suunniteltua pienemmälle alueelle.

Talojen purkaminen sähköt päällä on hengenvaarallista

Olemassa olevaa tonttia jaettaessa saatetaan päätyä purkamaan kantakiinteistö ja rakentamaan sen tilalle uusi toiseen paikkaan. Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) haluaa muistuttaa sähköturvallisuuden huomioimisesta vanhoja taloja purettaessa.

Tukesille on tullut verkkoyhtiöiltä useita ilmoituksia vaaratilanteista, joita on esiintynyt vanhoja taloja purettaessa. Purkutyöt on tehty kaivinkoneella ja työhön on ryhdytty ennen kuin verkkoyhtiö on huolehtinut sähköliittymän purkamisesta.

Usein taustalla on ollut kiire saada talo purettua, eikä verkkoyhtiön edustajaa ole maltettu odottaa. Verkkoyhtiön asentajan tai urakoitsijan saapuessa paikalle talo onkin jo osin tai kokonaan purettu. Pahimmillaan jännitteinen sähkökeskus tai liittymisjohto on jätetty maahan tai nostettu esimerkiksi pylvästä tai puuta vasten, kertoo Tukesin ylitarkastaja Ville Huurinainen.

Tukes muistuttaa, että vanhan rakennuksen purkaminen ilman sähköliittymän purkua voi aiheuttaa sähköiskun vaaran. Purkua tekevien yritysten olisikin varmistettava työn tilaajalta, että työn voi tehdä turvallisesti.

Sähköturvallisuuslain mukaan sähkölaitteiston, myös purettavan, turvallisuudesta vastaa sähkölaitteiston haltija. Purettavan kiinteistön omistajan tehtävänä on huolehtia siitä, että purkutyö on toteutettavissa turvallisesti. Jos purkutyö tehdään tietoisesti siten, että sähköliittymä on vielä jännitteinen, syyllistytään sähköturvallisuuslain rikkomukseen.

– Vaikka vanha sähköliittymä on irtisanottu ja talon mittarista on sulakkeetkin voitu ottaa pois, on kiinteistön liittymisjohto edelleen jännitteinen, jos verkkoyhtiö ei ole sitä turvalliseksi tehnyt, Huurinainen sanoo.

Lähde: Tukes

Teksti: Tiina Raatikainen
Kuva: Raimo Lantelankallio, Unsplash