Asunnon ostaminen on useimmille ihmisille elämän suurin sijoitus. Asuntokohteeseen onkin hyvä perehtyä huolella ennen ostopäätöksen tekemistä, että välttyy myöhemmin ikäviltä yllätyksiltä.

Muutto omakotitaloon tai asunnon vaihto on monelle pitkäaikainen haave ja yksi elämän suurimmista sijoituksista. Asuntoa valitessa huomioitavia asioita ovat mm. asunnon ikä, koko ja hinta sekä remonttitarve. Ennen ostopäätöstä ostajan on myös tärkeä tarkastaa asunto ja perehtyä sen kuntoon ja sitä koskeviin virallisiin asiakirjoihin.
– Kannattaa tutustua lainhuuto- ja rasitustodistuksiin sekä kiinteistörekisteriotteeseen. Vuoden 1980 jälkeen rakennetuista taloista tarvitaan myös energiatodistus. Lainhuutotodistus osoittaa, onko myyjä oikea henkilö myymään kiinteistöä. Rasitustodistuksissa voi olla esimerkiksi tieto tontin kiinnityksistä ja tontin käyttöä koskevista mahdollisista rajoitteista. Kiinteistörekisteriotteesta ilmenee tontin pinta-ala, rakennusoikeus ja onko kyseessä oma tontti vai määräala, kertoo Uudenmaan maistraatin kuluttajaoikeusneuvoja Raija Marttala.
Asuntoa tarkistaessa on lisäksi tärkeä tietää, onko kyseessä oma tontti vai vuokratontti. Jos kyseessä on vuokratontti, on syytä tarkistaa maanvuokrasopimus, josta ilmenee vuokrauksen ehdot. Vuokranantajat ovat useimmiten kuntia ja kaupunkeja, jotka voivat korottaa vuokria, jos maan hinta nousee. Vuokratontissa on usein erilaisia epävarmuustekijöitä ja jäljellä oleva vuokra-aika vaikuttaa kiinteistön hintaan.
Kiinteistön asiakirjoihin liittyykin oleellisesti myyjän tiedonantovelvollisuus.
– Myyjän pitää antaa riittävät ja oikeat tiedot kiinteistön laadusta. Hänen pitää kertoa myös semmoisista asioista, jotka ovat tietyllä lailla ostajan kannalta merkittäviä ja jotka eivät välttämättä muuten tulisi ilmi. Joissakin tilanteissa myyjää saatetaan kohdella virhetilanteessa ankarammin, jos hän ei ole kertonut jotain asiaa, joka on ostajan kannalta tärkeä, Marttala sanoo.

Ostaja on tarkastusvelvollinen

Ostajan velvollisuuksiin kuuluu kiinteistön huolellinen tarkastus. Kiinteistön huolellinen tarkastaminen on tärkeää, sillä varsinkin vanhempaan paljon remontoituun omakotitaloon on voinut vuosien varrella kertyä vikoja.
– Laissa on säädetty, että ostajan pitää tutustua kohteeseen niillä keinoilla, joita hänellä on käytettävissään. Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka olisi voinut havaita ennakkotarkastuksessa. Jos itsellä ei ole rakennusteknistä asiantuntemusta, niin kohteen tarkastukseen olisi järkevä ottaa mukaan ulkopuolinen asiantuntija, vaikka laki ei sitä edellytäkään.
Puolueeton ammattilaisen suorittama kuntotarkastus on hyvä keino saada selville talon nykyinen kunto ja mahdolliset korjaustarpeet. Kuntotarkastukseen tekijälle ei ole laissa säädetty pätevyysvaatimuksia, joten pätevän kuntotarkastajan etsintään kannattaa käyttää aikaa. Kuntotarkastajan valitsemisesta voidaan sopia yhteistyössä, jolloin kulut jaetaan.
– Monesti kuntotarkastuksen tekeminen on sekä ostajan että myyjän etu. Silloin voidaan löytää talosta sellaisia kohtia, joista voisi tulla myöhemmin kiistaa. Jos viat tiedetään, voidaan jo ostovaiheessa sopia, mitä vikojen suhteen tehdään.
Tavallinen kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti, rakenteita rikkomatta, joten se ei kuitenkaan yleensä tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä.

Yksityismyyjän vastuu viisi vuotta

Myyjälle on maakaaressa säädetty omakotitalon virheestä vastuuaika, joka on yksityishenkilömyyjälle viisi vuotta. Kiinteistössä on virhe silloin, jos kiinteistö ei vastaa sovittua. Myyjä on voinut antaa ostajalle esimerkiksi virheellisen tiedon rakennusten kunnosta tai kiinteistössä on piilevä virhe. Myyjän vastuulle eivät kuitenkaan kuulu talon normaalista kulumisesta johtuvat viat. Esille tulleiden virheiden korvausvelvollisuus arvioidaankin aina tapauskohtaisesti.
– Jos virhe on yllättävä, merkittävä ja riittävän iso, niin se voi tulla myyjän vastuulle korvattavaksi. Yleensä myyjän ei kuitenkaan tarvitse maksaa kaikkia korjauskustannuksia. Useimmiten tämän kaltaisista virheistä on seurauksena hinnanalennus. Omakotitalokaupoissa kaupan purkukynnys on erittäin korkea.
Vikoja korjattaessa kiinteistön arvo yleensä nousee. Myyjän ei tarvitse maksaa korvausta ostajan saamasta arvonnoususta. Hinnanalennuksella pyritään saamaan hinta sellaiseksi, että se vastaa virheellisen kiinteistön kaupantekohetken mukaista arvoa.
– Myyjän vastuuta voi lieventää myös se, jos ostaja on ollut tarkastusvaiheessa huolimaton, eikä ole perehtynyt kohteeseen riittävästi. Tällä on pyritty yksityisten kansalaisten kohdalla jakamaan vastuuta molemmille osapuolille, sekä ostajalle että myyjälle.

Ostotarjous kannattaa tehdä kirjallisesti

Kun on tehnyt ostopäätöksen, kiinteistön ostotarjous on hyvä tehdä kirjallisesti. Ostotarjoukseen kirjataan ne ehdot, joilla ostaja on valmis kiinteistökaupan tekoon. Yleensä merkitään kohteen hinta, maksuaikataulu ja mahdolliset rajoitteet, kuten rahoituksesta johtuvat ehdot. Marttala kertoo, että aika usein kuntotarkastusta pidetään yhtenä kaupan toteutumisehtona. Tässä kohtaa ostajan kannattaa kuitenkin olla tarkkana.
– Pelkkä kuntotarkastuksen teettäminen ei ole riittävää, vaan tarjoukseen pitää muotoilla, mitä seuraamuksia tulee, jos kuntotarkastuksessa todetaan vika. Pitää määritellä raukeaako sopimus, laskeeko hinta vai sitoutuuko myyjä korvaamaan vian muulla tavalla.
Omakotitaloa ostaessa on myös hyvä muistaa, että myyjälle tehty vapaamuotoinen ostotarjous ei ole kiinteistönkaupassa samalla lailla laillisesti sitova kuin asunto-osakkeiden kaupassa, vaikka myyjä olisi jo ehtinyt hyväksyä ostotarjouksen.
– Jotta kiinteistöstä voi syntyä sitova sopimus ennen varsinaista kaupantekoa, pitää tehdä maakaaren mukainen esisopimus kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Muussa tapauksessa ostotarjous on tietyllä lailla vasta alustava ehdotus. Jos jompikumpi osapuoli peruu kaupanteon tarjouksen hyväksymisen jälkeen, hänen on korvattava toiselle osapuolelle vain kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Asunto-osakekaupassa sen sijaan joutuu maksamaan sopimussakon tai voi menettää käsirahan.