Omakotitalojen kysyntä on ollut reippaassa kasvussa jo parin vuoden ajan. Uudehkot, hyväkuntoiset talot lähellä kasvukeskuksia tekevät helposti kauppansa, mutta myös vanhemmat kohteet herättävät nyt kiinnostusta.

Koronapandemia kasvatti kiinnostusta muuttaa väljempiin neliöihin, mikä näkyy markkinoilla edelleen. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja, LKV Jussi Mannerberg kertoo omakotitalojen kysynnän pysyneen yhä korkealla.

– Edelleenkin se kiinnostavin ryhmä on tietysti uudemmat omakotitalot, eli 2000-luvulla rakennetut, hän kertoo.

Mannerberg toteaa ihmisten haluavankin nyt satsata asumiseen. Kehitys on kuitenkin jatkunut jo pidemmän aikaa, ja asuntokauppa oli hänen mukaansa vilkasta jo ennen pandemiaa. Kasvu alkoi jo vuoden 2019 jälkipuoliskolla, koki pienen kuopan vuoden 2020 alkupuoliskolla ja lähti sitten vauhdilla nousuun. 

Kasvu ei ole siis ollut Mannerbergin mukaan pelkästään koronan aiheuttamaa, vaan yleisesti suhdanteet ovat olleet edulliset. 

– Asuntolainojen korot ovat olleet alhaisia, työllisyys hyvällä tasolla ja talouden näkymät positiivisia. Ne ovat tukeneet omalta osaltaan asuntokaupan kasvua. Tietysti myös voimakas rakentaminen on tuonut vanhoja asuntoja kiertoon.

Kuntotarkastuksen teettäminen suositeltavaa

Vanhempaa omakotitaloa myyvän – tai ostavan – mielessä voi kuitenkin kolkuttaa pelko siitä, missä kunnossa talo todellisuudessa on. Joudutaanko vasta jälkikäteen ilmeneviä ongelmia selvittelemään lopulta oikeusteitse, tarvitaanko hinnanalennusta tai onko edessä jopa kauppojen purku, jos asiassa ei päästä yksimielisyyteen?

Mannerberg toteaa, että talokaupoissa tulisi välttää sitä, että tilannetta jouduttaisiin puimaan jälkikäteen. Yleisimmät vastaantulevat asiat ovat hänen mukaansa kaava- ja rakennuslupa-asioiden sekä talon teknisen kunnon selvittäminen.

– Jos on vanha omakotitalo, on tärkeää, että sitä on huollettu eikä ole tehty erikoisia korjauksia, jotka johtavat lisääntyviin ongelmiin.

Riitatapauksissa talossa on hänen mukaansa tyypillisesti joko jätetty jokin huoltotoimenpide tekemättä tai se on tehty väärin. Hän painottaakin myyjää teettämään kuntotarkastuksen jo hyvissä ajoin etukäteen.

– Vanhan talon kohdalla jotkut kokevat, että se voisi olla este myynnille, mutta toisaalta silloin tiedetään, mitä ollaan myymässä. Jos kuntotarkastus tehdään vasta tarjousvaiheen jälkeen, yleensä sovitaan, että myyjä ja ostaja maksavat sen kustannukset puoliksi. 

Vaikka kuntotarkastus ei ole lakisääteinen, Mannerberg pitää sitä erittäin suositeltavana. Näin sekä myyjä että ostaja saavat raportin siitä, missä kunnossa kaupan kohde on. Hän neuvoo myös kiinnittämään huomiota siihen, että kuntotarkastaja on Fisen hyväksymä ja noudattaa alan suosituksia.

Korjaushistorian ylläpitäminen kannattaa aina 

Yllätykset ovat talokaupoissa harvoin iloinen asia. Mannerberg painottaa, että myyjä ei saa salata talon kuntoon liittyviä asioita, vaan niistä tulee kertoa avoimesti. Jo talon myynti-ilmoitukseen kannattaa sisällyttää muun muassa rakennusvuosi, historia, arkkitehtuuri ja käyttötarkoitus sekä neliöt, onko talo peruskorjattu vai korjattavassa kunnossa. 

– On todella järkevää ylläpitää korjaushistoriaa ja huoltokirjaa, jotta voi osoittaa että asiat on hoidettu. Ostajalle on iso asia, että näkee myyjän huolehtineen talosta ja tehneen korjauksia silloin kun on pitänyt, Mannerberg kertoo.

– Moni myyjä jotenkin kokee, että katselkoon ostaja sitä, mutta kyllä se myyjän aktiivisuus ja tieto ovat todella tärkeitä asioita, jotka varmasti edistävät talon myyntiä, eivätkä suinkaan heikennä.

Kun talossa on asuttu tyytyväisesti jo vuosia, omistajan käsitys sen kunnosta ja puutteista voi kuitenkin hämärtyä. Mikäli kuntotarkastaja onkin suositellut teettämään vielä jonkin tarkemman kuntotutkimuksen, se kannattaa Mannerbergin mukaan tehdä. 

Jos omistaja on laiminlyönyt talon rakenteiden säännöllisen seurannan ja huollon, edessä voi olla ikävä yllätys. Myyntivaiheessa saattaa ilmetä asioita, jotka ovat päässeet jo huonolle tolalle, ja joita voi olla myöhäistä ryhtyä uusimaan. Mannerberg toteaa paljon olevan kiinni myös talon iästä:

– Jossain tilanteessa saattaa olla parempi rakentaa tontille uusi talo, eikä aina lähteä korjaamaan. 

Vanhemman omakotitalon kohdalla ostajan on kuitenkin hyvä olla realisti siinä missä myyjänkin. Hän muistuttaa vanhemmassa talossa asumisen olevan myös elämäntapa, johon pitää tottua. Taloa pitää huoltaa, hoitaa ja sen tekniikkaan perehtyä.

Ostajalla selonottovelvollisuus talon kunnosta 

Omakotitalojen kysyntä on nyt suurta ja kilpailuakin esiintyy. Kaupat tehdään toisinaan vauhdilla. Mannerberg varoittaa, että tuolloin riskinä on, että ostopäätöksiä tehdään myös turhan nopeasti ja jälkikäteen ilmenee ikäviä yllätyksiä.

Aiemmin talokauppariitojen käsittelyssä korostui pääsääntöisesti myyjän vastuu ja ilmoitusvelvollisuus. Myyjä on vastuussa talon piilevistä virheistä vielä viisi vuotta kaupan jälkeen. Hänen on siis kerrottava ostajalle, mikäli tiedossa on asioita, jotka voisivat vaikuttaa ostopäätökseen. Myös talon ostajalla on kuitenkin oma selonottovelvollisuutensa, jos kiinteistön kunnosta ilmenee epäilyksiä.

Mannerberg huomauttaa, että ostaja ei saa jättää käyttämättä oikeuttaan hankkia tietoa talon kunnosta. Ostaja ei voi myöhemmin vedota asiaan, joka hänen olisi pitänyt paikan päällä jo havaita.

Mikäli talolle ei ole tehty kuntotarkastusta jo etukäteen, se pitäisikin tehdä viimeistään tarjouksen jälkeen. Hän toteaa sen olevan sekä myyjän että ostajan suoja. 

– Ja jos ei ole itse asiantuntija, pitää käyttää ammattilaista apuna, hän korostaa.

Avoimuus ja tarkka selvittäminen ovatkin olennaisia, jotta mahdollisilta jälkipuinneilta vältytään. Mannerberg toteaa isompien riitojen syntyvän usein asioista, jotka olisi ollut helppo huomata jo tarjousvaiheessa, mutta joita ei ole syystä tai toisesta huomattu.

– Ei ole tehty kuntotutkimuksen jälkeen suositeltuja lisätutkimuksia ja sitten parin vuoden jälkeen jotain ponnahtaa ylös, mikä on valitettavaa. Asian olisi voinut ratkaista heti eikä riidellä raastuvassa, hän harmittelee.

Vastuurajoituksista voidaan sopia kauppakirjassa

Laki edellyttää, että talon kauppakirjaan on kirjattava muun muassa kaupan osapuolet, kohde ja sen ehdot. Mahdollista jälkipuintia helpottaa myös se, että kauppakirjasta ilmenee talon korjaus- ja huoltohistoria ja onko esimerkiksi kosteuden kanssa ollut ongelmia. 

Jos kauppakirjassa halutaan määritellä jotain myyjän tai ostajan vastuista, täytyy olla selkeästi yksilöity, mitä suljetaan pois.

Mannerberg kertoo, että kauppakirjaan voidaan myös nostaa esille talon kunnosta havaittuja asioita ja määritellä rajoituksia myyjän tai ostajan vastuisiin niiden osalta. Vastuurajoitusten on kuitenkin oltava tarkoin yksilöityjä. 

– Pitää olla selkeästi kirjattu, mitä on havaittu ja että molemmat ovat tietoisia tästä, hän painottaa. Näin voidaan ennalta ehkäistä monia jälkeen päin syntyviä riitoja. 

Kauppakirjan ehdoissa voidaan myös yksilöidä myyjän ja ostajan vastuut. Mannerberg toteaa käytännön olevan monille vieras.

– Voidaan sopia, mitkä asiat vaikuttavat ja laittaa taloudellisia rajoja vastuisiin. 

Vastuurajoituksia voidaan neuvotella myös tarjousvaiheessa ja ne voivat kohdistua mihin tahansa tekniseen seikkaan, kunhan se on selkeästi yksilöity.

– Ei voi olla yleinen ehto, vaan että nimenomaan molemmat ovat tutustuneet tiettyyn tekniseen yksityiskohtaan ja sopineet, että siitä ollaan tietoisia. Jos kuntotutkimuksessa on löytynyt jotain, kauppakirjan ehtoihin voidaan kirjata, että esimerkiksi talon vedeneristyksen käyttöikä on 15 vuotta ja että ostaja on siitä tietoinen.

Ostoaikeet tyssäävät tarjonnan puutteeseen

Omakotitalon ostosta haaveilevan kannattaa Mannerbergin mukaan ryhtyä neuvottelemaan rahoituksesta hyvissä ajoin. Hän muistuttaa, että monissa asioissa on pitkät viiveet: esimerkiksi pankilta ei välttämättä saa nykytilanteessa lainapäätöstä tuosta vain.

Talokauppoja hidastaa tällä hetkellä myös ostettavien kohteiden puute. Mannerberg kertoo markkinoiden olleen koko korona-ajan hieman lukossa, sillä moni ei ryhdy myymään vanhaa taloaan ennen kuin tiedossa on uusi ostettava. 

Hän kuitenkin rohkaisee myyntiaikeissa olevia lähtemään liikkeelle ja toteaa parhaillaan olevan myyjän markkinat. Vaikka uutta kotia ei olisi vielä tiedossa, välissä voi asua hetken vaikka vuokralla ja näin edistää omalta osaltaan tarjonnan lisääntymistä ja kauppojen piristymistä. 

Talotarjonnan niukkuus on myös nostanut hintoja, mutta myyjän kannattaa silti pitää realismi mielessään.

– Hinnat eivät ole valitettavasti nousseet kuin tietyillä alueilla. Enemmän se on niin, että nyt talo voi mennä kaupaksi. Aiemmin kaikki eivät olleet niin kysyttyjä, Mannerberg toteaa.

Usein vanhempaa omakotitaloa myy kuolinpesä. Niitä hän neuvoo selvittämään ajoissa, mitä ollaan myymässä. Näin kiinteistöä ei arvioida väärin perunkirjoitusvaiheessa. 

– Pahin tilanne on, jos ei tunneta sitä kiinteistöä ja lähdetään tuosta vain myymään, hän kertoo. Myyjän tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan muutu mihinkään.

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik