Eri oikeusasteissa riidellään jatkuvasti siitä, kuka on vastuussa asuntokaupan jälkeen ilmenneestä kosteus- ja homevauriosta. Riitoja ei syntyisi, jos vauriot havaittaisiin ennen kauppaa kuntotarkastuksessa. Asuntokaupan turvan parantaminen -hanke esittää, että kuntotarkastusten laatua kohennetaan muun muassa tekemällä kuntotarkastajien pätevyydestä pakollinen.

Kosteus- ja hometalkoot on mittava valtakunnallinen toimintaohjelma, joka pureutuu kosteus- ja homeongelmien ehkäisyyn suomalaisissa rakennuksissa. Osana talkoita toteutettiin Asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, joka valmistui aiemmin tänä vuonna. Hankkeessa etsittiin keinoja omakotitalon ostajan ja myyjän oikeusturvan parantamiseen sekä hometaloista ja kosteusvaurioista aiheutuvien riitojen ennaltaehkäisyyn.

Arvioidaan, että jopa neljänneksessä Suomen reilusta miljoonasta omakotitalosta pitäisi välittömästi laittaa hihat heilumaan joko kosteus- tai homevaurion korjaamiseksi tai sellaisen ehkäisemiseksi. Huomattava osa korjauksista jää kuitenkin syystä tai toisesta tekemättä ja korjaustarve huomataan vasta kiinteistökaupan jälkeen.

Kalliin vaurion paljastuttua kiistellään, kuka korjauksen maksaa tai pitäisikö kauppa jopa purkaa. Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio.

– Tavallisesti asuntokauppariidoissa ei ole syyllisiä. Myyjä ei ole huijannut ostajaa, vaan riita koskee kaupanteon jälkeen ilmenevää salaista virhettä, josta kukaan ei ole tiennyt mitään, Asuntokaupan turvan parantaminen -hanketta vetänyt asianajaja, oikeustieteen tohtori Tiina Koskinen-Tammi kuvailee tyypillistä asuntokauppariitaa.

Eroon ”vale”tarkastajista

Hankkeen keskeisin parannusehdotus koskee kuntotarkastustoiminnan kehittämistä. Myytävässä kiinteistössä teetetään usein kuntotarkastus piilevien virheiden löytämiseksi ennen kaupantekoa. Tarkastustoiminnan nykyinen laatu, tai paremminkin sen puute, on saanut vuosien mittaan runsaasti kritiikkiä.

Tällä hetkellä kuntotarkastusten suorittaminen on vapaata yritystoimintaa. Kuntotarkastajille on kyllä olemassa AKK-pätevyys, mutta sen hankkiminen on vapaaehtoista. Mikään ei siis kiellä pappia, lukkaria, leipuria tai valelääkäriä hankkimasta elantoaan kiinteistöjen kuntotarkastajana.

Tilanteen korjaamiseksi hankkeessa päädyttiin esittämään, että jatkossa AKK-pätevyys olisi alalla toimiville pakollinen. Samalla esitetään, että kuntotarkastus-nimike muutetaan kuntoarvioksi ja pätevyysnimikkeen ”asuntokaupan kuntotarkastaja AKK” korvaa nimike ”asuinkiinteistön kuntoarvioija AKK”.

Kehitystarpeista herttainen yksimielisyys

Hankkeen esitysten valmistelussa oli mukana niin kuntotarkastusalan, kiinteistönvälittäjien kuin lainoppineidenkin edustajia.

– Kaikki tahot olivat herttaisen yksimielisiä siitä, että kuntotarkastustoimintaan täytyy saada joku roti, käytännössä sääntely ja pätevyysvaatimukset.

Kun kuntotarkastustoimintaa voi harjoittaa kuka vain, ei liene yllätys, että tarkastusten laatu on kirjava.

Kuntotarkastuksen suorittamisesta on olemassa tarkastuksen tilaajan ohje ja suoritusohje, joissa on ohjeet muun muassa riskirakenteiden avaamisesta ja tutkimisesta, mutta niiden noudattamisesta ei ole mitään takuuta. Epäpätevä kuntotarkastaja kenties suorittaa vain silmämääräisen katselmuksen joko siksi, ettei muuta osaa tai siksi, että hänellä on kiire seuraavan asiakkaan luo seuraavaa laskua kirjoittamaan.

Hankkeessa esitetään, että kuntoarvion sisällöstä määrättäisiin laki- ja asetustasolla ja jos tämä ei ole mahdollista, vähintään KH-kortin mukaisella ohjeella määriteltäisiin hyvä kuntoarviotapa, joka olisi jatkossa ainoa hyväksytty tapa suorittaa asuinkiinteistön kuntoarvio.

Insinöörihepreasta selkosuomeen

Kuntotarkastuksen nimikkeen muuttaminen kuntoarvioksi ei sellaisenaan paranna asuntokaupan turvaa, mutta se on omiaan korostamaan kuntotarkastukseen esitettyjä muutoksia ja uutta järjestelmää pätevyyksineen ja valvontoineen.

Kuntoarvion esitetään sisältävän pääsääntöisesti kaksi vaihetta; kuntoarvion ja kuntotutkimuksen. Syvällisemmin kohteen kuntoon pureutuva kuntotutkimusvaihe tehtäisiin, jos rakennuksen ikä, jokin tunnettu riskirakenne tai muu ammattitaitoisen arvioijan tekemä havainto sen perustelee. Tarkoitus on, että syvällinen kuntotutkimusvaihe tulee pääsäännöksi ja jää väliin vain poikkeustapauksessa silloin, jos arvioija toteaa, ettei sille ole kohteen riskittömyyden vuoksi tarvetta.

Lisäksi hankkeessa kiinnitetään huomiota kuntotarkastusraporttien sisällön kohentamiseen. Nykyisellään pätevänkin tekijän hoitaman kuntotarkastuksen raportti saattaa olla insinöörihepreaa, jonka sisältö ei avaudu maallikoille, jollaisia kaupan osapuolet yleensä ovat. Monissa kiinteistökauppariidoissa on ollut erimielisyyttä siitä, miten kuntotarkastusraporttia pitäisi tulkita ja mitä seikkoja tarkastuksessa on loppujen lopuksi tullut ilmi.

Kuntoarviosta ei tule pakollista

Hankkeessa esitettiin sellaisiakin ajatuksia, että kuntotarkastuksesta tulisi tehdä asuntokaupan yhteydessä pakollinen. Tällaista uudistusta ei ole kuitenkaan tulossa.

– Se, että et saisi myydä taloasi tekemättä kuntotarkastusta, olisi perustuslain näkökulmasta vaikea kysymys. Perustuslaissa säädetään omaisuuden suojasta, joka tarkoittaa, että vaihdanta on vapaata.

Kuntotarkastuksen muuttuminen entistä perusteellisemmaksi, lisää työtä vaativaksi kuntoarvioksi nostaa väistämättä hintaa. Pakollisuutta valmistelussa ajoivatkin erityisesti kuntotarkastusalan toimijat, jotka arvelivat korkean hinnan karkottavan asiakkaita.

– Eduskunta ei tule säätämään mitään palvelua pakolliseksi sen perusteella, että se on niin kallis, ettei sitä muuten osteta, huomauttaa Koskinen-Tammi ja jatkaa: – Tällä hetkellä ammattitaitoiset kuntotarkastajat joutuvat kilpailemaan villien ja taitamattomien, liian halvalla palvelua myyvien tahojen kanssa. Hankkeen esitysten pohjalta kilpailu on jatkossa terveellä pohjalla ja pätevät kilpailevat keskenään.

Kiinteistönvälittäjän tehtävä valistaa kaupan osapuolia

Kuntotarkastustoiminnan muutosten lisäksi Asuntokaupan turvan parantaminen -hanke korostaa kiinteistönvälittäjän vastuuta. Välittäjän halutaan kiinnittävän kaupan osapuolten huomiota siihen, että kiinteistön kiinteistön kunto ja sitä kautta kaupan riskit selvitettäisiin etukäteen kuntoarviolla.

Kuntoarviosta ei tehdä pakollista eikä kaupan osapuolia voida näin ollen sen teettämiseen pakottaa. Tarkoitus onkin varmistaa, että kuntoarvion edut ja mahdollisuus sen tekemiseen tuodaan ostajan ja myyjän tietoon. Hankkeessa esitetään yhtenä mahdollisuutena, että välitysliikkeiden toimeksiantolomakkeisiin lisättäisiin kohta, johon merkittäisiin, että välittäjä on suositellut kuntoarvion teettämistä ja kirjattaisiin syy, jos omistaja kieltäytyy sellaisesta.

Hankkeen loppuraportin julkaisun jälkeen ympäristöministeriö ja oikeusministeriö ovat käynnistäneet keskustelut siitä, miten uudistukset vietäisiin lainsäädäntöön.

Tunne talosi, turvaa kauppasi

Pauli Seppälä

Asuntokaupan turvan parantaminen -hankkeessa tehtiin talon ostajalle ja myyjälle opas nimeltä Tunne talosi, turvaa kauppasi. Oppaan laatimisessa oli mukana laaja joukko asiantuntija. Sen luvataan antavan tiiviissä paketissa perustiedot kiinteistön kuntoa koskevista kysymyksistä kaupanteon yhteydessä.

– Tarve käytännönläheiselle materiaalille kävi ilmi heti hankkeen alkuvaiheessa. Suomessa tehdään vuosittain noin 16 000 omakotitalokauppaa, mutta selkokielistä, koottua tietoa asuinkiinteistön kuntoon liittyvistä myyjän ja ostajan velvollisuuksista kaupantekotilanteessa ei ole ollut saatavilla, Tiina Koskinen-Tammi sanoo.

Oppaassa kerrotaan myös kuntotarkastuksesta kiinteistön kunnon selvittämismenetelmänä sekä kosteus- ja homevaurioihin ja kiinteistön laatuvirheisiin liittyvistä juridisista seikoista.

Lataa opas netistä

Suomalaista kiinteistönvälitysalaa laajasti edustava Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, KVKL, on ollut mukana laatimassa uutta opasta.

– Opas tarjoaa konkreettisessa muodossa tietoa, jota kaupanteossa tarvitaan. Tulemme tarjoamaan sitä kaikille viidelle jäsenryhmittymällemme otettavaksi mukaan asuntokaupan prosessiin. Opas on jatkossa helposti löydettävissä myös internetsivustoltamme, KVKL:n toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo.

– Talkoiden yhtenä tärkeänä tehtävänä on lisätä sekä myyjän että ostajan turvaa asuinkiinteistökaupassa ja ennaltaehkäistä kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamia kalliita ja ikäviä riitatilanteita. Kiinteistönvälittäjät ovat tärkeässä roolissa tiedon välittäjinä kaupantekotilanteessa ja on hienoa, että he ovat olleet mukana hankkeessa ja ottavat nyt oppaan aktiiviseen käyttöön, Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen lisää.

Erilaisia oppaita voit ladata täältä. Jos itsellä ei ole mahdollisuutta oppaan tulostamiseen, paperille painettua versiota oppaasta voi kysyä omalta kiinteistönvälittäjältä.

Näitä uudistuksia ehdotetaan

Pauli Seppälä

Asuinkiinteistön kuntotarkastustoiminta kuntoon

– Kuntotarkastusalalle on luotava yhtenäiset pätevyysvaatimukset, koulutusjärjestelmä ja rekisterit pätevistä toimijoista sekä kullekin kiinteistölle suoritetuista kuntoarvioista.

– Kuntotarkastusten sisältö, menetelmät ja raportointi on yhdenmukaistettava uuden malliseksi kuntoarvioksi. Kuntoarvio sisältää rakennuksen aistinvaraisen tarkastelun lisäksi syvällisemmät kuntotutkimukset.

– Kuntoarvioon pitää sisältyä pakollisena osana tilaisuus, jossa arvion havainnot käydään suullisesti läpi kiinteistön omistajan ja mahdollisen ostajaehdokkaan kanssa.

– Kuntoarvioijien pätevyydestä, tehtävistä ja vastuusta kaupan osapuolille on säädettävä laissa.

Kaupantekokäytännöt kohdalleen

– Kiinteistönvälittäjän tulee kannustaa kaupan kohteen kunnon selvittämiseen siten, että asuinrakennuksen kunto sekä riskit ovat selvillä ennen kauppaa. Välittäjän tulee perehtyä kuntoarvioraporttiin ja huolehtia siitä, että osapuolet ovat tutustuneet siihen.

– Kaupan osapuolille on varattava riittävästi aikaa perehtyä raporttiin ja harkita kaupantekoa ja kaupan ehtoja, erityisesti kiinteistön hintaa, kiinteistön selvitetyn kunnon perusteella.

– Kuntoarvioraportin keskeiset havainnot ja niistä mahdollisesti sovittu vastuunjako tulee kirjata kauppakirjaan.

Tarvittavat muutokset säädöksiin

– Laki kuntoarvioijista (OM ja TEM)

– Kosteusvaurioiden ja muiden sisäilmaongelmien tutkijoiden pätevyysvaatimukset lisätään

rakentamismääräyskokoelmaan (YM)

– Maakaareen (OM) muutokset, joilla helpotetaan kaupan osapuolten vastuunjaosta sopimista

kiinteistönkaupassa ja edellytetään myyjän selvittävän asuinrakennuksen kuntoa ennen kauppaa.