Onko autollasi huoltokirja? Hyvä. Huollatatko sitä säntillisesti määräajoin? Hienoa. Entä elämäsi suurin investointi, talosi? Ahaa… Mitään suunnitelmaa ei ole ja korjaat sitä vain, jos jotain sattuu hajoamaan.
Omakotitalojen kuntotarkastusten edistäminen -hankkeessa selvitettiin syksyllä 2011, miten monessa suomalaisessa omakotitalossa on huoltokirja. Kyselytutkimuksessa selvisi, että vain 16 prosentissa taloista on tällainen dokumentti, joka löytyy koko lailla jokaisen peltilehmän hansikaslokerosta.
Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä sitä täydentävä asetus ovat määränneet rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen, käytännössä huoltokirjan, laadinnan pakolliseksi omakotitaloille, joille on myönnetty rakennuslupa vuonna 2000 tai sen jälkeen. Rakennusvalvonnan kuuluu valvoa asia loppukatselmuksen yhteydessä.
– Vaikka huoltokirja lakisääteisesti uudemmissa rakennuksissa velvoitetaan ja se talossa nimellisesti on, moniko sitä oikeasti mahtaa käyttää. Suunnitelmallisuus puuttuu monelta ja taloa ylläpidetään enemmän satunnaisperiaatteella, vaikka on niitäkin, jotka pitävät tarkkaa kirjaa ja huolta asioista, sanoo lehtori Petri Murtomaa Tampereen ammattikorkeakoulusta.
”Kuilu osaamisen ja huoltotarpeen välillä kasvaa”
Usein sanotaan, että ennakoiva huoltaminen on pitkässä juoksussa edullisempaa kuin korjaaminen hädän tullen.
– Luulen, että kaikki alan ammattilaiset ovat sitä mieltä, että tämä pitää paikkansa, mutta asian konkretisointi ihmisille on vaikeaa.
Autoa hoidetaan huoltokirjassa määritellyn huolto-ohjelman mukaan säntillisemmin kuin kymmenen kertaa arvokkaampaa taloa. Mistä tämä mahtaa johtua?
– Asia juontaa juurensa ehkä siitä, että vanhastaan talot ovat olleet nykyistä yksinkertaisempia ja on riittänyt, että jos jotain menee rikki, se korjataan. Mutta nyt mennään koko ajan hienompaan talotekniikkaan ja taloissa on jos jonkinlaisia aparaatteja, joten tarvetta huollolle alkaa oikeasti olla. Kun lisäksi ihmisten oma osaaminen, mielenkiinto ja ajankäyttötottumukset ovat erilaisia kuin ennen ja moni omakotitalossa asuva harrastaa mieluummin jotain muuta kuin talonsa huoltamista, kuilu osaamisen ja huoltotarpeen välillä kasvaa.
Pitkän tähtäimen suunnittelun väline
Huoltokirja ei hoida talon huoltoja vaan isännän tai emännän pitää se tehdä, mutta pitkän aikavälin huolto-ohjelman kirjaaminen ylös tukee suunnitelmallista huoltamista.
Käytännön esimerkki seurattavasta kohteesta on lämmitys. Jos taloon on laitettu maalämpö, mutta ketään ei kiinnosta asentamisen jälkeen sen toiminnan seuranta ja lämpökäyrien sekä muiden detaljien säätö, energiaa ja rahaa palaa koko ajan hukkaan.
Huoltokirja helpottaa rakennuksen elinkaaren suunnittelua. Kirjasta selviää, miten pitkään eri rakennusosien voi odottaa kestävän ja miten usein niitä pitää huoltaa.
Millaisen talon ostaisit itse?
Asuntokaupan yhteydessä huoltokirja on sekä myyjän että ostajan etu. Ostaja on tyytyväinen, kun saa tietoa huoltohistoriasta. Huoltokirjan olemassaolo sinänsä viestii, että taloa on hoidettu asiallisesti.
Ostaja taas lisää talonsa houkuttelevuutta markkinoilla. Huoltokirja helpottaa kaupantekoa ja nostaa talon hintaa.
Joku vääräleuka ehkä kysyy, kuka muka maksaa talosta lisää, jos hänelle vilautetaan jotain vihkosta. Kyse on enemmän kokonaisuudesta kuin paperinpalasta.
Kukin voi mielessään miettiä itsensä ostamaan kahta lähtökohtaisesti samankaltaista taloa. Ensimmäisessä yleisvaikutelma on siisti ja huoltokirjaan on laitettu päivämäärien kanssa ylös, kuka on milloinkin maalannut talon, kuka pessyt katolta sammalet ja sitä rataa.
Toisessa tuuli pöllyttää seinistä hilseilevää maalia portille asti, katolta vierii ostajakandidaatin niskaan tiilenmurusia ja savupiipun nokassa asustaa haikara.
Kumpaan suuntaan mahtaa päätös kallistua ja vaikuttaako hintaan.
Huoltokirjan sisältö
Pauli Seppälä
Uuden talon huoltokirjan sisällön minimitaso määritellään lainsäädännössä. Käytännössä huoltokirja kannattaa laatia tätä kattavammaksi, jolloin sen käyttökelpoisuus rakennuksen omistajan työkaluna paranee.
Sisältö voi olla esimerkiksi seuraava.
Kohteen lähtötiedoissa kerrotaan perustiedot rakennuksesta ja tontista. Niissä esitetään myös suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja työnjohtajien ja vastaavien avainhenkilöiden yhteystiedot.
Kun rakennus otetaan käyttöön, listaa täydennetään rakennuksen käyttöön ja hoitoon liittyvien tahojen yhteystiedoilla. Näitä ovat esimerkiksi sähköntoimittaja, vesilaitos, kaukolämpöyhtiö ja niin edespäin.
Rakenteet ja pintamateriaalit sisältää kuvaukset rakennuksen keskeisistä rakenteista: perustukset, alapohjat, kantavat rakenteet, ulkoseinät, väliseinät, välipohjat, yläpohja, vesikatto ja sadevesi- sekä salaojajärjestelmät.
Rakennekuvauksista voidaan viitata huoltokirjan liitteenä olevaan piirustusarkistoon. Mukana on myös luettelo huoneissa ja julkisivuissa käytetyistä pinnoitteista, esimerkiksi maalien nimet ja sävyt.
Keskeisistä rakennusosista esitetään niille suunnitteluvaiheessa asetetut käyttöikätavoitteet sekä arvio siitä, miten usein ja miten niitä on kunnossapidettävä.
Kaikista rakenteista kirjataan tärkeimpien käytettyjen materiaalien tyypit ja valmistajat.
Arvokkaan lisän huoltokirjaan tuovat rakentamisen aikana otetut valokuvat kaikista työvaiheista. Säännöllisellä kuvaamisella syntyneet kuvat voi ikuistaa vaikkapa cd-levylle tai muistitikulle tallennettavaksi arkistoksi.
Käytä ja täytä kirjaa
Säännöllisesti tehtävistä huolloista ja tarkistuksista kannattaa laatia esimerkiksi vuoden ajanjaksolle huolto-ohjelma, jossa on lueteltu kaikki tarpeelliset toimenpiteet samaan tapaan kuin auton määräaikaishuollon ohjelmassa. Kun toimenpiteet on tehty, ne kuitataan huolto-ohjelmaan tehdyiksi.
Korjauspäiväkirjaan kirjataan tehdyt korjaukset, niiden ajankohdat, tekijät ja takuuajat. Samoin kannattaa kirjata muistiin myös poikkeukselliset huoltotoimet tai säätöjen muuttamiset ja esimerkiksi veden lisääminen lämmitysverkostoon. Näin tehty toimenpide ei jää muistitiedon varaan ja vuodonetsintään havahdutaan, jos vettä joudutaan lisäämään toistuvasti.
Kulutusseuranta-osioon kirjataan rakennuksen toteutuneet lämmön, sähkön ja veden kulutustiedot. Seurannan vähimmäistavoite on vuosikulutuksen seuranta. Suositeltavampaa on kuitenkin kuukausittainen seuranta, koska sen avulla paljastuu myös laitevikoja ja putkivuotoja.
Verrattaessa eri vuosien lämmönkulutusta pitää sääolosuhteiden vaikutus ottaa huomioon. Tämä onnistuu Ilmatieteenlaitoksen kuukausittain julkaisemien lämmitystarvelukujen avulla.
Kulutusseurantaa voi täydentää kirjaamalla vuosittain myös energian ja veden hankinnasta aiheutuneet kulut sekä muut kiinteistönhoitokulut, joita ovat muun muassa jätehuoltomaksut, kiinteistövero ja korjauskulut.
Mappiin tai nettiin
Pauli Seppälä
Huoltokirja sisältää varsinaisen huoltokirjan sekä liitteet. Huoltokirjan muodolle ei ole mitään virallista mallia, joten sen voi niin halutessaan rustata vaikka siniseen vihkoon. Markkinoilla on kuitenkin useita valmiita huoltokirjapohjia, joten pyörää ei tarvitse keksiä uudestaan.
Myös verkossa käytettäviä nettihuoltokirjoja on olemassa.
– Verkossa toimivat ohjelmat ovat nykyaikaa ja jos sellainen madaltaa jonkun kynnystä huoltokirjan käyttämiseen, se on hyvä asia. Tietomäärän kannalta huoltokirjan pitämisessä mapissa ei ole mitään ongelmaa, sanoo Petri Murtomaa.
Kokonaan ilman paperia huoltokirjaa ei voi pitää, siitä pitävät huolen liitteet. Huoltokirja liitteineen on kätevä sijoittaa mappeihin.
Yhteen mappiin laitetaan esimerkiksi kaikki rakennuksen piirustukset ja muut suunnitelma-asiakirjat, toiseen rakentamiseen ja rakennuksen käyttöön liittyvät sopimukset ja muut asiakirjat sekä kolmanteen rakennuksen laitteisiin ja materiaaleihin liittyvät valmistajien ohjeet.
Kodinkoneiden ja monien muiden rakennukseen asennettavien laitteiden mukana tulee asennus- ja käyttöohjeet. Lisäksi monella valmistajalla on hoito- ja huolto-ohjeita tuotteilleen erillisinä esitteinä tai www-sivuilla. Nämä kannattaa ottaa talteen ja arkistoida huoltokirjan liitteiksi. Ne ovat hyvä apu talokohtaisen huolto-ohjelman suunnittelussa.
Mapit laitetaan siistiin riviin hyllyyn ja näin kaikki talon asiakirjat ovat vaivatta käsillä.
Huoltokirjamalleja, paperiversio
1. Pientalon päiväkirja, rakentamisen ja korjaamisen seuranta, rakennuksen
käyttö- ja huoltokirja. Rakennustutkimus RTS Oy 2010.
2. Pientalon tulostettava huoltokirja, www.ymparisto.fi
Huoltokirjamalleja, nettiversio
1. Huolto-optimi, sähköinen huoltokirja, www.rakentaja.fi
2. Suomen omakotiliitto,www.omakotiliitto.fi
3. Pientalon käyttö- ja huolto-ohje-CD, Pientalorakentamisen kehittämiskeskus, www.prkk.fi
4. Stata Oy, sähköinen talon huoltokirja, www.stata.fi
Tyypilliset huoltokohteet
Pauli Seppälä
Vesikeskuslämmitys
– verkoston veden määrä, ilman poisto pattereista,vuotojen tarkkailu
Lämmityskattila
– nuohous, öljypolttimen huolto, savuhormin nuohous, maahan asennetun öljysäiliön kunnon tarkistus viiden vuoden välein
Lämpöpumppu
– huolto valmistajan ohjeen mukaisesti
Tulisijat
– nuohous, savuhormin nuohous
Liesituuletin
– rasvasuodattimen puhdistus
Pesukone ja astianpesukone
– letkuliitosten ja letkujen tarkistus, sihtien puhdistus
Keskuspölynimuri
– säiliön tyhjennys ja suodattimien puhdistus tai vaihto
Ilmanvaihto
– venttiilien puhdistus, kanavien nuohous, poistoilmapuhaltimien toiminnan tarkistus, IV-koneen suodattimien vaihto ja koneen puhtaanapito valmistajan ohjeen mukaisesti
Käyttövesijärjestelmä
– lämpimän käyttöveden lämpötilan tarkkailu, wc-istuimen ja hanojen tiivisteiden uusiminen, putkiston vuotojen tarkkailu
Viemärijärjestelmä
– vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus, viemärin tuuletusputken toiminnan tarkkailu kovimpien pakkasjaksojen aikana, kiinteistökohtaisen jätevedenpuhdistamon huolto ja umpisäiliöiden tyhjennykset haja-asutusalueella
Sähköjärjestelmä
– kunnon tarkkailu ja sähköturvallisuuden ylläpito sekä vikojen korjauttaminen sähköalan ammattilaisella
Märkätilat
– vedeneristys, toimiva ilmanvaihto
Vesikattorakenteet
– katon puhdistus, vesikatteen puhdistaminen ja kunnon tarkkailu, kattokaivojen ja räystäskourujen puhdistaminen
Ovet
– käynnin tarkistus, saranoiden ja lukkojen voitelu sekä kiinnitysruuvien kireys
Ulkoseinät ja ikkunat
– pinnoitteiden kunto, vesipellitysten kunto, ikkunatiivisteiden kunto)
Salaojat ja sadevesiviemärit
– kaivojen sakkapesien puhdistus, toiminnan tarkistus
Lähde: Petri Murtomaa