Asuntolainojen lainakatto astuu tällä tietoa voimaan vuonna 2016. Se kirpaisee varsinkin ensiasunnon ostajia.

Helmikuussa 2014 valtiovarainministeriö tiedotti, että jo kerran haudattu hanke enimmäisluototusasteesta eli niin sanotusta lainakatosta tulee jälleen pöydälle pankkilainsäädännön kokonaisuudistuksen yhteydessä.
Tavoite on, että kesästä 2016 lähtien asunnon hankintaa varten saisi myöntää lainaa enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Poikkeuksena olisivat ensiasunnon ostajat, joilla katto olisi 95 prosenttia.

Lainakaton tarkoitus on hillitä asuntomarkkinoiden ylikuumenemista, josta on huonoja esimerkkejä niin Suomesta 1990-luvun lamasta kuin Irlannista ja Espanjasta viime vuosilta.

– Lakiehdotuksen ajankohta ei liity Suomen asuntomarkkinoiden tai asuntoluototuksen tilaan, jossa erityisiä ylikuumenemisen merkkejä ei ole näköpiirissä. Suomen on kuitenkin tarpeen huolehtia siitä, että sillä on käytettävissään tarvittaessa riittävät välineet markkinoiden pitkän aikavälin vakauden varmistamiseksi. Suomen rahoitusmarkkinoita kohtaan tunnetun luottamuksen ylläpitämiseksi on tärkeää, että Suomen sääntelykehikko vastaa kansainvälisiä vaatimuksia, toteaa rahoitusmarkkina-asioista vastaava elinkeinoministeri Jan Vapaavuori valtiovarainministeriön tiedotteessa.

Vaikutuksesta jo käytännön kokemuksia

Lainakatto haudattiin vastikään edellisvuonna, mutta tällä kertaa finanssiala on tiettävästi saatu hankkeen taakse.

– Ehdotuksen sisällöstä on neuvoteltu tiiviisti valtiovarainministeriön ja pankkialaa edustavan Finanssialan keskusliiton kanssa. Pidän erittäin arvokkaana, että sisällöstä on syntynyt sopu ja molemmat osapuolet ovat sitoutuneet ehdotettuun malliin, Vapaavuori kertoo.

Tavallisen, kotia hankkivan yksityishenkilön näkökulmasta lainakatto hankaloittaa varsinkin ensiasunnon ostamista. Vaikka laissa lainakattoa ei vielä ole, Finanssivalvonta painotti toissa vuonna pankeille, että asuntolainan hakijoilta tulisi vaatia kymmenen prosentin omarahoitusosuutta.

Kiinteistönvälitysalalla on huomattu, että pankit ottivat ohjeesta pääsääntöisesti onkeensa.

– Markkinoilta on poistunut varsinkin ensiasunnon ostajia. Aiemmin nuoripari sai asunnon hinnan verran lainaa ja osti asunnon, mutta nyt pitäisi säästää vuokran jälkeen parikymmentä tuhatta euroa. Vakuutta ei kerätä hetkessä, elleivät vanhemmat tule apuun. Samankaltainen ongelma on myös isompaan ja kalliimpaan taloon vaihtavilla, kertoo myyntipäällikkö, LKV Juha Vihavainen Hyvinkään Huoneistokeskuksesta.

Voimaan näillä näkymin kesällä 2016

Vihavainen kertoo, että asuntomarkkinoilla on oltu noin vuoden päivät odottavalla kannalla.

– Niin ostajien kuin myyjienkin keskuudessa on epävarmuutta siitä, mihin markkinat kääntyvät. Kiinteistönvälittäjillekään suunta ei ole selvä, sillä eri tilastot osoittavat eri suuntiin.

– Työttömyys on suhteellisen vakio ja korkotaso edelleen alhainen. Suurin ongelma on, että lainaa ei saa, yhdistettynä asiakkaan omaan epävarmuuteen omasta taloustilanteesta.

Lainsäädäntöhankkeessa lainakaton käyttöönotolle on kaavailtu siirtymäaikaa niin, että uudet vaatimukset astuisivat voimaan heinäkuun 2016 alussa. Näin asunnon ostajille jäisi pari vuotta aikaa valmistautua muutokseen.

Lainakatto tai ei, katto pään päälle tarvitaan

Vaikka markkinoilla vain epävarmuus on varmaa, ihmisillä on edelleen tarvetta hankkia ja vaihtaa asuntoa. Juha Vihavainen kertoo, että kauppaa käydään tällä hetkellä tasaiseen, joskin hidastuneeseen tahtiin.

Asunnon vaihtajalle suhdanteiden mukana elävä hintataso on siinä mielessä vähemmän merkityksellinen asia kuin ensiasunnon ostajalle, että alhaisilla hinnoilla häviää myydessä ja voittaa ostaessa, korkeilla hinnoilla päinvastoin. Näin ollen väliraha ei muutu kovin olennaisesti, mutta pieniä suhdannevaihteluita siinäkin on.

– Erityisesti omakotitalokauppa on nyt hiljaista, minkä vuoksi omakotitalosta kerrostaloon muuttaessa väliraha voi olla suhteellisesti suurempi kuin toisenlaisessa suhdanteessa. Väliinputoajatyyppi ovat 1950-luvun alkuperäiskuntoiset omakotitalot. Niille on vaikea löytää ostajia, Vihavainen kertoo.

Asunnot etsitään nyt netistä

Josko markkinatilanne onkin haasteellinen, sähköiset kauppapaikat ovat tuoneet uutta sujuvuutta asuntokauppaan.

– Vaikka paperilehdillä on edelleen merkitystä huomion kiinnittäjänä ja herättelijänä, niiden merkitys on pudonnut valtavasti. Neljäsosa ihmisistä kertoo saaneensa tiedon myynnistä lehdestä ja loput internetistä. Netissä on helppo tehdä esikarsintaa eri kriteereillä, kuten hinnan ja koon perusteella. Tällä perusteella valitaan muutama asunto, joihin käydään tutustumassa paikan päällä.

Samaan kehityskulkuun liittyy se, että kiinteistönvälittäjän työviikon keskipiste ei ole enää entiseen tyyliin sunnuntain yleisesittelyt.

– Epäkiinnostavat kohteet karsitaan netissä pois eikä yleisesittelyissä kierretä entiseen malliin, vaan kiinnostavista kohteista sovitaan välittäjän kanssa yksityisesittely.

Kiinteistönvälittäjä tuntee asuntokaupan kiemurat

Kun asunto on helppo laittaa nettiin myyntiin, joku saattaa kysyä, miksi maksaa välittäjälle. Argumentti välittäjän käytölle on asuntokaupan monimutkainen byrokratia.

– Jokainen osaa esitellä omaa asuntoon, mutta välittäjää tarvitaan tänä päivänä ennen kaikkea kaupan sääntelyn vuoksi. Kauppaan liittyy tiedonanto- ja selonottovelvollisuuksia ja asiapapereiden laatimista ja käsittelyä. Tarjousneuvottelussa välittäjä on neutraalina osapuolena myyjän ja ostajan välissä, mikä edistää yhteisymmärrykseen pääsyä ja kaupan syntymistä. Välittäjä valvoo kaupassa sekä myyjän että ostajan etua. Jos yksityinen myyjä ilmoittaa asunnosta, esittelyyn tulee ehkä ihminen tai kaksi ja siinä kaikki. Välittäjä toimii monen asiakkaan kanssa ja hänellä on laaja verkosto, josta ostaja löytyy nopeammin.

Omakotitalokauppaa ei nykyisin käytännössä käydä juuri ilman kuntotarkastusta. Se antaa tärkeää tietoa rakennuksen kunnosta ennen kaikkea ostajalle, mutta myös myyjälle.

– Tarkastus etsii riskikohteita ja kertoo usein asioita, joita myyjäkään ei tiedä. Todistusten tekijöitä on monenlaisia ja laatu vaihtelee. Kiinteistönvälittäjän kautta löytää osaavaksi todetun tekijän.

Kaksi vinkkiä asunnon ostoon

Katso pintaa syvemmältä

On inhimillistä kiinnittää asunnossa ensimmäisenä huomiota viimeiseen pintaan ja yleisilmeeseen. Juha Vihavainen kehottaa suuntaamaan huomiota myös ”tylsään” tekniseen puoleen.

– Usein kuulee sanottavan ”tämä näyttää kivalta, tämä me ostetaan”. Tehdään tunteella ostopäätös ja yritetään ehkä joskus myöhemmin perustella se itselle järjellä, tai sitten huomataan, ettei talo ollutkaan sellainen kuin piti. Varsinkin omakotitalon ostajan annattaa lukea kuntotarkastuspaperi tarkkaan läpi ja perehtyä talotekniikkaan sekä rakenteisiin.

Yhä useampi omakotitalosta haaveileva on asunut koko ikänsä kerros- tai rivitalossa. Tämä näkyy eräänlaisena uusavuttomuutena.

– Omakotitalon esittelyssä on törmätty vilpittömästi esitettyyn kysymykseen ”kuka täällä tekee lumityöt”. Joskus taas halutaan idyllinen vanhan ajan pihapiiri, mutta samaan aikaan talon pitäisi edustaa viimeistä tekniikkaa.

Älä tinkaa tolkuttomasti

Tinkaaminen asuntokaupassa puhuttaa ihmisiä usein. Vihavainen sanoo, että sopivassa markkinatilanteessa puolivakavissaan liikkeellä oleva ostaja voi heitellä villejä tarjouksia, mutta kun kaupoilla ollaan tosissaan, merkittävä tinkiminen ei normaalisti kuulu asiaan.

Internetin markkinapaikat toimivat samalla myös ikään kuin hinnastoina. Jos laittaa hinnan, jossa on reilusti tyhjää, tekee karhunpalveluksen myyntiartikkelilleen.

– Osa välittäjän ammattitaitoa on hinnoitella asunnot markkinatilanteen mukaan ja mahdollisessa tinkimisessä puhutaan nykyisin mieluummin tonneista kuin kymppitonneista.  Kun kaikki myytävät asunnot ovat netissä, hintataso tulee sieltä ja ylilyönnit tasoittuvat. Jos tänä päivänä tulee myyntiin asunto, jonka hinnassa on paljon ilmaa, se on sekä myyjän että ostajan aliarvioimista.

Kukaan ei kiellä tinkaamasta reilustikin, mutta jos on aidosti kiinnostunut asunnosta ja siinä ei ole jotain pahasti vialla, joku muu tekee kaupat nenän edestä.