Uusi omakotitalo on satojen tuhansien eurojen investointi, jonka arvon säilyttäminen tai arvon kasvattaminen riippuu monista tekijöistä.

Kodin arvon kehitykseen vaikuttavat sijainti ja alueen muiden kiinteistöjen arvon kehitys, julkinen infrastruktuuri, alueen houkuttavuuden kehitys ja kiinteistön yleinen kunto. Arvokaskin omakotitalo rapistuu ja menettää arvonsa, jos siitä ei pidetä säännöllisesti huolta. Taloudellisesti järkevä omakotitalon yllä- ja kunnossapito edellyttää kiinteistössä olevien rakennusosien ja järjestelmien sekä laitteiden elinkaaren hallintaa.

Nykyisin kaikille uusille kiinteistölle on jo rakennuslupavaiheessa laadittava huoltokirja, jossa esitetään rakenneosille ja järjestelmille jaksottaiset ja säännölliset huolto- ja kunnostustoimenpiteet. Suunnitelmallinen ylläpito on parhaimmillaan 30 prosenttia edullisempaa kuin vaurioiden korjaaminen. Suunnitelmallisuus on myös yhteiskunnalle edullisempaa, koska kiinteistöt pysyvät kunnossa. Ne ovat turvallisia sekä terveellisiä asua ja työskennellä. Pitkäkestoiset vauriot aiheuttavat sisäilmaongelmia, sairauksia ja työkyvyttömyyttä. Välilliset seuraukset tulevat yhteiskunnalle kalliiksi.

Suunnitteluvaihe on tärkein

Jo suunnitteluvaiheessa vaikutetaan rakennuksen ja sen tekniikan käyttöikään. Valitut rakennusmateriaalit, julkisivuverhoilut, vesikattorakenteet ja talotekniikka ratkaisevat kiinteistön elinkaaren, ja valinnoilla voi vaikuttaa jopa kymmeniä vuosia käyttöiän pituuteen. Rakennusvaiheessa kalliimpi materiaalikustannus voi tulla pitkällä tähtäimellä edullisimmaksi ratkaisuksi kiinteistön käyttöiän pidentyessä.

– Suuri osa uudessa kiinteistössä ilmenevistä ongelmista aiheutuu rakentamisaikana tapahtuneista rakennusvirheistä, kertoo kuntotarkastuksien ammattilainen, rakennusinsinööri AMK Timo Virkki.

– Joten huolellinen rakentamisen laadunvalvonta varmistaa huolettoman asumisen vuosikausiksi eteenpäin. Täysin huoltovapaata taloa ei kuitenkaan

Noudata talon huoltokirjaa

Uutta kiinteistöä käyttöön otettaessa on syytä tutustua talon mukana tulevaan huoltokirjaan. Huoltokirjassa on koottuna kiinteistön huollon ja kunnossapidon kannalta oleelliset tiedot, tavoitteet ja ohjeet. Huoltokirjassa esitetään rakenteiden, talojärjestelmien ja laitteiden käyttöikätavoitteet sekä tarkastus- ja huolto-ohjelmat. Huoltokirjaan merkitään myös ohjeita poikkeuksellisten tilanteiden varalle. Tällaisia ovat esimerkiksi vesijohtovuodot, vesijohtojen jäätyminen, viemärien tukkeutumiset ja varautuminen koviin pakkasiin. Huoltokirjasta selviää myös sisäilman ja käyttöveden tavoitelämpötilat sekä järjestelmien käyttötiedot.

– Julkisivumateriaalien, verhoilujen ja maalien käyttöikää voi pidentää säännöllisellä julkisivupesulla, Timo Virkki jatkaa.

– Usein pelkkä vesipesu riittää. Pesun jälkeen on helppo havaita tarvitaanko esimerkiksi uusi maalipinta. Maalipinnan kestävyys vaihtelee 5–15 vuoteen riippuen käytetystä maalista.

Talon katto ja vesirännit on syytä pestä säännöllisin väliajoin roskista, sammaleesta ja linnun jätöksistä. Puhdistuksen voi ottaa vaikka jokasyksyiseksi ohjelmaksi, jolloin katto on aina tarkastettu ja pesty ennen lumien tuloa.

– Nykyisten rakennusmääräysten mukaan rakennetut katot kyllä kestävät talven lumikuorman, joten lumenpoisto ei ole uusissa pientaloissa välttämätöntä, Virkki lisää.

– Mahdolliset myrskyvauriot on kyllä syytä korjata heti.

Vertaile energian ja veden kulutusta kuukausittain

Huoltokirjan osana on myös huoltokalenteri ja korjauspäiväkirja, johon listataan kaikki huoltoihin ja korjauksiin liittyvät tapahtumat. Huoltokirjaan kirjataan kuukausittain energian- ja vedenkulutus sekä tilojen huonelämpötilat, jolloin kulutuksia voidaan verrata vastaavaan ajankohtaan aikaisempina vuosina. Jos kulutuksessa tai huonetilojen lämpötiloissa on huomattavia muutoksia, syynä voi olla laitevika tai vuoto. Huoltokalenterissa esitetään teknisten järjestelmien ja laitteiden hoito- ja huoltotoimenpiteiden aikataulut. Huoltokalenteriin merkitään myös ulkopuolisilta säännöllisesti tilattavat huoltotyöt, kuten tulisijojen ja hormien nuohous.

– Tarkkailemalla huoltokirjaan merkittyjä eri tilojen ja käyttöveden tavoitelämpötiloja säännöllisillä mittauksilla voidaan muutoksiin reagoida nopeilla huoltotoimenpiteillä, Timo Virkki muistuttaa.

– Uudella taloteknologialla voidaan mittaukset ja tietojen tallennus automatisoida. Tarvittaessa järjestelmä voi hälyttää huoltoyhtiön paikalle omatoimisesti.

Kaikissa tavoitteissa pyritään energiatehokkaisiin, mutta terveellisiin sisäilmaolosuhteisiin. Esimerkiksi koneellinen ilmanvaihto kannattaa pitää toiminnassa läpi vuorokauden. Patteriverkoston menoveden lämpötilaa voidaan pudottaa kello-ohjauksella päiväsaikaan ja yöaikaan. Lämpimän käyttöveden lämpötila ei saa olla alle +55 °C, jotta mahdollisilta terveyshaitoilta vältytään. Riittävän korkea käyttöveden lämpötila estää veden mikrobiologisen ja kemiallisen laadun heikkenemisen sekä lämpökestoisten pieneliöiden lisääntymisen.

– Rakenteiden ilmavuodot levittävät sisäilmaan pienhiukkasia ja itiöitä ja aiheuttavat siten terveyshaittoja, Virkki kertoo.

– Ilmavuotomittaus kannattaa teettää säännöllisesti. Koneellisessa ilmanvaihdossa rakenteiden tulee säilyä tiiviinä.

Huoltokalenteri tulostetaan aina vuodeksi kerrallaan ja se arkistoidaan vuoden lopuksi. Korjauspäiväkirjaan merkitään kiinteistössä tehdyt kunnossapito-, peruskorjaus- ja perusparannustyöt, kirjataan mitä tehtiin, kuka teki ja mitä työ maksoi. Korjauspäiväkirjaan voi myös liittää kuvia tehdyistä huolloista ja korjauksista. Kuva on hyvä dokumentti huolloissa, joissa korjattu osa jää piiloon rakenteisiin tai maan alle. Päiväkirjaan voi kirjata myös tiedot laitteiden takuuaikojen päättymisestä.

Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma

Huoltokirjaan liitetään pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS), josta ilmenee esimerkiksi seuraavan 10 vuoden aikana tehtävät ylläpitokorjaukset kustannusarvioineen. Tällaisia voivat olla esimerkiksi peltikaton maalaus, ikkunoiden tai öljykattilan ja kodinkoneiden uusiminen. Listasta voi tarkistaa muun muassa pihan, julkisivun, vesikaton, kuivien ja märkien sisätilojen sekä talotekniikan eri osien arvioidut käyttöiät. Kiinteistön kunnossapitoa voi suunnitella etukäteen tietojen perusteella.

– Kun oma elämäntilanne muuttuu ja on aika luopua omakotitalosta, on kiinteistön myyminen vaivattomampaa, kun sen huoltohistoria on hyvin ja yksityiskohtaisesti dokumentoitu, Virkki neuvoo.

Omakotitalon huoltolista

– pese julkisivut 2–3 vuoden välein
– puhdista katto roskista joka syksyn päätteeksi
– pese katto 2–3 vuoden välein
– tarkista ikkunoiden tiivisteet ja vaihda kuluneet tiivisteet 2–3 vuoden välein
– mittaa ja merkitse muistiin energiankulutus, vedenkulutus ja huonetilojen lämpötilat kerran kuussa
– tilaa nuohous kerran vuodessa
– mittauta mahdolliset rakenteiden ilmavuodot säännöllisesti
– toteuta huoltokirjan suunnitelman mukaiset huollot ja korjaukset
– korjaa heti rikkoontuneet rakenteet, kalusteet ja laitteet
– huolehdi pihan ja tontin kunnossapidosta
– tarkista kiinteistön vakuutusturva

Lähteet: Ympäristöministeriö, Sosiaali- ja terveysministeriö

Teksti: Mikko Reinikka
Kuvat: Pixabay