Vanhan talon remontointi asuinkuntoon voi viedä vuosia ja niellä rahaa enemmän kuin etukäteen olisi arvannut. Kun sellaista ryhtyykin siis etsimään ostettavaksi, taloehdokkaita tulisi tarkastella kriittisesti, ilman ruusunpunaisia laseja.

Keväisin tietynlaiset talohaaveet saavat helposti uutta tuulta alleen. Kenties silmiin on osunut jo liian monta TV-ohjelman jaksoa, joissa esitellään ja kunnostetaan kauniita talovanhuksia, tai vihertyvä luonto herättää ajatuksen idyllisestä puutarhasta ja omenapuista. Samalla mieleen hiipii myös tunnelmallinen vanha hirsitalo, aurinkoinen veranta, ehkäpä mansardikattokin.

Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus PRKK ry:n neuvontainsinööri Timo Jokela toteaa entistä useampien kyselevän nykyisin neuvoa vanhan talon remontoimiseen. Talokauppa käykin nyt hänen nähdäkseen hyvin myös maakunnissa, minkä hän arvelee olevan osin koronapandemian ja yleistyneen etätyöskentelyn ansiota. 

– Kyllä ne, joilla on ollut vähänkään ajatusta muuttaa kaupungista tännepäin, toteuttavat nyt sen ajatuksen.

Kaupunkiasunnon myymisestä voidaan saada sievoinen summa, jolla saadaan sekä hankittua mieleinen talo harvemmin asutulta seudulta että remontoitua se asumiskelpoiseksi. Jokela huomauttaa ongelmaksi voivan kuitenkin muodostua sen, mitä nämä maallemuuttajat ostavat. Kaikki vanhat talot eivät ole hänen mukaansa välttämättä ostamisen ja remontoinnin väärtejä.

– Ja sitten on tietysti se, että uudenkin talon rakentaminen onnistuisi niillä kaupunkiasuntorahoilla vallan mainiosti, hän muistuttaa.

Alkuperäiskuntoinen talo on hyvä aihio remontille

Mikäli toiveissa on kuitenkin nimenomaan remonttikuntoinen talovanhus, kannattaa sopivan etsiskelyyn uhrata aikaa. Talo, jonka peruskorjausta on laiminlyöty vuosikymmeniä tai joka on ollut pitkään asumattomana tai vähällä käytöllä, voi olla jo pahasti rempallaan.

Jokela mainitsee olleensa huhtikuussa arvioimassa eräänkin 1950-luvun rintamamiestalon kuntoa ostajaehdokkaan pyynnöstä ja antaneensa sille lopulta hyväksyntänsä.

– Se oli peruskuntoinen, hinta oli kohdallaan ja tiedetään, mitä remonttia siellä tulee eteen. Kun vesikatto oli kunnossa, katon alla on helppo korjailla muutakin.

Jokelan mukaan pelastettavan talon olisi hyvä olla mahdollisimman lähellä alkuperäistä kuntoaan. Silloin vauriot ja korjaustarpeet on helpompi havaita. 

– Vanhemmat talot, joita on 60-, 70- ja 80-luvulla remontoitu, ovat vähän sellaisia, että sen jälkeen niitä on saatettu laiminlyödä eikä niihin ole tehty juuri mitään. 

Hän harmittelee, että usein nuo takavuosien remontit on tehty vieläpä väärin, ja ne ovat aiheuttaneet rakennukselle vain haittaa. Lisäksi on mahdotonta nähdä, millaisia ongelmia vanhojen, puutteellisesti tehtyjen korjausten alle on jäänyt piileksimään.

Erityishuomiota vesikattoon ja alapohjaan

Potentiaalinen remonttikohde voisikin Jokelan mukaan olla vanha talo, joka olisi edelleen edes puoliksi alkuperäiskuntoinen. Hän kehottaa kiinnittämään huomiota erityisesti vesikaton ja alapohjan, eli lattian ja perustusten kuntoon. 

– Ne sanelevat sitten sen, kannattaako taloa ryhtyä korjaamaan vai ei. 

Jos vesikattoa ei ole vuosien saatossa korjattu mitenkään, se on ajan mittaan todennäköisesti vuotanut. Jokela vakuuttaa pitkäaikaisenkin vesivuodon jälkien voivan olla vielä hyvin korjattavissa, kunhan vaurioituneita rakenteita vain puretaan riittävästi pois.

Vanhempien talojen kattoremonteissa tyypillinen virhe on, että vain vesikatto on aikoinaan uusittu ja sen alla olevat vanhat rakenteet, ullakon tuuletukset, höyrynsulku ja eristykset jätetty tyystin korjaamatta. 

Jokela toteaa, että vanha kattorakenne olisi hyvä purkaa pois runkoon asti, jotta katosta saadaan oikeasti toimiva. Vanhojen pärekattojen purku on kuitenkin työlästä, joten niiden päälle on saatettu vain rakentaa vuosikymmenten saatossa kaksi tai kolmekin kattoa. 

Riittävän hyväkuntoisen vesikaton lisäksi talossa olisi Jokelan mukaan hyvä olla mahdollisimman korkea sokkeli. Hän huomauttaa, että vanha rossipohjainen hirsitalo on voinut vuosien saatossa painua jo sen verran, että sen sokkeli on uponnut maan sisään ja maasta nouseva kosteus mädättänyt alapohjan. Se joudutaan siis uusimaan, jolloin voidaan samalla oikoa vinoja lattioita ja parantaa alapohjan eristystä. 

– Sisäpuolelta puretaan pois lattiat ja kaikki. Sinne ei jää kuin korkeintaan kannatushirret, jos nekään. Ja tietysti ulkopuolelta täytyy maata kaivaa pois, että sokkeli saadaan näkyviin. Alimmissa hirsissäkin on monesti jo lahovaurioita, mutta ne voidaan vielä vaihtaa.

Puretaan vanhaa ja rakennetaan uutta

On toki aina tapauskohtaista, miten paljon vanhaa taloa joudutaan remontoimaan, jotta siitä saadaan asuinkelpoinen. Kun vuosikymmenten ajan vähällä käytöllä tai kesämökkikäytössä ollutta taloa peruskorjataan, sen rakenteet voivat kuitenkin mennä tyystin uusiksi – kaiken muun ohella. 

– Ikkunat, ovet, kaikki pinnat ulkoa ja sisältä, julkisivuverhous ja kaikki, luettelee Jokela.

– Sellaisessa talossa ei jää mikään paikka entiselleen, vaan kaikki pitää korjata. Ei jää periaatteessa kuin runko, ja kustannukset tulevat olemaan sellaiset, että sillä rahalla saisi jo uuden omakotitalon.

Hän huomauttaa, että koska talossa ensin puretaan vanhaa ja sitten rakennetaan uutta, edessä on käytännössä tuplaten töitä. Ennen purkamista on tehtävä toki myös asianmukainen asbestikartoitus.

– Välissä pitää vielä oikoa ja korjata vaurioita, joita siellä on, ja se on kallista, hän lisää.

Museokohteet ja suojellut kohteet ovat toki asia sikseen, mutta vanhaa taloa ei tarvitse suinkaan korjata vain niin sanotuilla perinnemateriaaleilla. Jokelan näkemys on, että tänä päivänä käytössä olevat rakennusmateriaalit ovat yksinkertaisesti parempia ja monikäyttöisempiä kuin sadan vuoden takaiset.

– Jos jotain ruvetaan korjaamaan, tehdään nykymateriaaleilla, hän toteaa. 

Vanhan talon remontoinnin Jokela neuvoo aloittamaan vesikatosta. Katolle voidaan tapauskohtaisesti joko tehdä niin sanotusti tehohengitystä, eli korjata ja paikata sitä, tai sitten uusia se tyystin, mikäli kustannukset eivät ole ongelma. Jo paikkauksillakin voidaan hänen mukaansa päästä hyvin eteenpäin.

Vanhan talon remontoiminen tuntuu kukkarossa

Rakenteiden ja pintojen lisäksi vanhassa talossa uusiksi menee tavallisesti myös tekniikka aina lämmitysjärjestelmää myöten.

Jokela huomauttaa, että taloon voidaan haluta asentaa lämmitystä varten esimerkiksi ilmalämpöpumppu, ilma-vesilämpöpumppu tai maalämpöä. Jos tulisijoja aiotaan vielä käyttää, nekin on uusittava. Vanhaa painovoimaista ilmanvaihtoa joudutaan tavallisesti tehostamaan, joten taloon on toteutettava myös ilmanvaihto.

– Ja totta kai sähköt menevät uusiksi ja vedet pitää saada sisälle. Ne ovat kaikki aina kymmenien tuhansien eurojen hintaisia juttuja. 

Esimerkiksi sähköjen perusteellinen uusiminen voi Jokelan arvion mukaan maksaa noin 15 000–20 000 euroa.

– Lämmitysjärjestelmä on äkkiä saman verran. Sitten vielä käyttövesi, viemäröinti ja jätevesijärjestelmä, hän luettelee. 

Jos kunnan vesi- ja viemäriverkostoon liittyminen ei ole mahdollista, käyttövettä varten tarvitaan toki vielä toimiva kaivo. Jokela arvioi vanhan kaivon kunnostuksen maksavan noin 3 000 euroa.

– Eli kaivo pestään, renkaiden välit paikataan, ruopataan pohjat pois ja korotetaan ehkä vähän maanpintaa, etteivät pintavedet pääse kaivoon.

Maltilla remontin alkuun – jos mahdollista

Jos vanha talo on kuitenkin ostohetkellä jokseenkin asumiskuntoinen, Jokela neuvoo asumaan siinä tovin ennen suurempiin remontteihin ryhtymistä.

– Yksi vuosi olisi hyvä asua ja katsella, miltä tämä nyt alkaa tuntua ja mitä talo haluaa sen vuoden aikana kertoa, jos siihen on aikaa. 

Jokela itse ostaisi vanhan talon mieluiten jo valmiiksi asumiskuntoisena ja tekisi sitten arvion sen tulevista remonttitarpeista. Hän neuvoo asiaan perehtymättömiä ottamaan kuitenkin rakennusalan ammattilaisen avuksi sopivan talon etsintään – ja varautumaan siihen, että remonttikustannukset voivat olla suuret. 

– Ja korjaukset pitää tehdä suunnitelman mukaan tärkeysjärjestyksessä vesikatosta alaspäin, hän painottaa.

Ammattilaisen apu voi olla tärkeää jo siksi, ettei vanhasta talosta erehtyisi ihastuksissaan maksamaan ylihintaa. Jokela muistuttaa, että maaseudulla tontti ja talo itsessään eivät välttämättä maksa juuri mitään, mutta niiden arvokaan ei päätä huimaa. 

– Jos ostopäätös tehdään sokeasti, jossain vaiheessa tuleekin ilmi, että se oli vikatikki. Mahdollisesti talosta on vielä maksettu aivan liikaa.

Hän toteaa kaupunkien asuntohintoihin tottuneiden sokaistuvan kuitenkin helposti maaseudun hintatasosta: 50 000 euron rakennusta pidetään halpana, vaikka kyseisellä alueella se on jo kallis sijoitus. Pahimmillaan pelkästään talon purkamisen hinnaksi voi tulla 15 000 euroa. 

Ja entäs ne rakennusluvat?

Vanhaa taloa ostettaessa on hyvä selvittää myös rakennuslupien tilanne. Timo Jokela huomauttaa, että maaseudulla tonteille on saatettu rakentaa ilman lupaa jos jonkinlaisia lisärakennuksia aina pihasaunoista lähtien.

– Kun ryhdytään hakemaan uutta rakennuslupaa, sitä ei saakaan, tai tulee kyselyä että mitäs ulkorakennuksia täällä onkaan. 

Pahimmassa tapauksessa luvattomat lisärakennukset joudutaan purkamaan pois. Jos talolle on visioitu laajennusosaa, senkin rakentaminen voi tyssätä siihen, ettei tontilla olekaan enää rakennusoikeutta jäljellä.

Ja oltiinpa taloa sitten ostamassa tai myymässä, Jokela neuvoo myös tekemään kauppakirjasta mahdollisimman selkeän, jotta kaikki vanhan rakennuksen ongelmat tulisivat siitä ilmi. Ei siis välttämättä riitä, että talo myydään purkukuntoisena. 

– Niistäkin on sitten riidelty, kun ostaja on huomannut, että eihän sitä voikaan korjata. Hän on vain sokeana olettanut, että vaikka talo on purkukuntoinen, hänhän sen korjaa siitä, Jokela toteaa.

Toiveikas tee-se-itse -remontoija voi joutua lopulta kuitenkin toteamaan, että käteen ovat jääneet vain korjauskelvottoman talon purkukulut – jotka nekin ovat tuhansia euroja.

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Pixabay