Riskitöntä sijoitustoimintaa ei ole. Hankkimalla riittävästi tietoa etukäteen voi kuitenkin hallita riskejä ja usein myös saada tuottoa sijoitukselleen.

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, jonka yleisimpänä tavoitteena Suomen Vuokranantajat ry:n tekemän kyselytutkimuksen mukaan on turvata oma tuleva eläkeaika. Suomen Vuokranantajat ry:hyn voi liittyä jo silloin, kun on vasta harkitsemassa sijoitusasunnon ostamista, mikä onkin hyvä asia yhdistyksen toiminnanjohtajan, Sanna Hughesin, mielestä.

– Tyypillisesti meille liitytään jäseneksi vasta sitten kun ensimmäinen asunto on ostettu, mutta mitään estettä ei ole liittyä jo aiemmin.

– Meiltä voi kysyä kaikenlaisista vuokraukseen liittyvistä asioista, ja jäsenyyteemme sisältyy lakineuvonta. Osapuilleen 11 000 yhteydenottoa tulee vuosittain, ja niihin kaikkiin vastaamme. Me autamme vuokranantajaa koko vuokraustoiminnan kaikissa vaiheissa siitä alkaen, kun mietitään esimerkiksi verotusnäkökulmia, tai kun tarvitaan tietoa taloyhtiön kokouksista, korvauksista, kunnossapitovastuusta tai ongelmatilanteista, joita vuokralaisen kanssa on voinut syntyä.

Asuntosijoittaminen alkaa alueen tutkiskelulla

Asunnon ostajia askarruttavat erilaiset asiat riippuen siitä, montako asuntoa on ehtinyt hankkia.

– Usein ensimmäisen sijoitusasunnon ostajaa mietityttää, mahtaako sijoituksellaan saada tuottoa. Esimerkiksi saako ostamansa asunnon vuokralle, minkälaisia vuokralaisia on tarjolla, tai tuleeko yllättäviä remonttitarpeita, joita ei ollut osannut ottaa huomioon.

Hughes neuvoo aina ottamaan selvää alueesta, jonne on harkitsemassa sijoittamista.

– On tärkeää tietää, minkälaiset tulevaisuudennäkymät alueella on, sillä ne toimivat pohjana koko sijoituksen kannattavuudelle. Jos alue on vuokralaisia kiinnostava, pitää vielä selvittää, millaisesta taloyhtiöstä aikoo sijoitusasunnon ostaa. Monesti aloitteleva sijoittaja kiinnittää liikaa huomiota pelkästään asunnon kuntoon. Asunnon pintoja saa kuitenkin pienelläkin rahalla uudistettua – siksi katse tulisikin kohdistaa taloyhtiön kuntoon, sillä siihen on vaikea vaikuttaa ilman omaa aktiivista panosta taloyhtiön hallituksen jäsenenä. On tärkeää selvittää, mitä korjaus- tai muita suunnitelmia on olemassa ja minkälaisia menoja ne tietävät. Pitää olla selvillä ennen ostoa, tehdäänkö taloyhtiölle kuuluvia remontteja oikeassa aikataulussaan ja mitkä ovat niiden ajankohdat – eli hoidetaanko taloyhtiötä niin kuin pitää.

Koronapandemialla ei Hughesin mukaan ole ollut merkittävää vaikutusta asuntojen kysyntään.

– Ihmiset saattavat kuitenkin siirtää omaan asuntoon sijoittamista ja asua mieluummin vuokralla vielä jonkin aikaa. Liikehuoneistojen vuokraukseen koronalla sen sijaan on ollut iso vaikutus, koska monen yrityksen liikevaihto on kärsinyt merkittävästi pandemian myötä.

Vuokratuottotavoite ja arvonnousunäkökulma

Vuokratuottoon on Suomen Vuokranantajien yhdistyksen kotisivuilla laskukaava, joka perustuu tuoton ja kulujen suhteeseen. Keskimääräinen vuokratuotto on 3 – 4 %, mutta siihen vaikuttavat monet tekijät, esimerkiksi asunnon sijainti. Yleensä kasvukeskukset ennakoivat sijoitusasunnolle arvonnousua, mutta aina vuokratuotto ei siitä huolimatta nouse kovin korkealle.

– Esimerkiksi Helsingissä asuntojen hinnat ovat jo niin korkeat, että vuokratuotto jää pieneksi. On myös sellaisia kaupunkeja, joissa on paljon uudisrakennustuotantoa ja siten asuntojen tarjontaa. Niissä on vuokralaisten markkinat, eikä vuokria voida nostaa. Vuokratuotto voi silti olla ihan hyväkin, jos asuntojen ostohinnat ovat kohtuulliset. Voidaan keskimäärin päästä 4 – 5 % tuottoon.

– Pienellä paikkakunnalla riski voi olla suurempi, mutta myös tuottoa voi saada enemmän. Jos pääsee sijoittamaan esimerkiksi silloin, kun paikkakunnalle on tulossa jokin tehdas, ovat näkymät hyvät. Toisaalta jos tehdas ajetaan alas, niin sillä voi olla suuri negatiivinen vaikutus asuntojen kysyntään.

Aina asunnon arvo ei nousekaan, vaikka se olisi ostettu edullisesti hyvältä paikalta.

– Kannattaa aina katsoa väestöennusteita. Yleensä niistä voidaan havaita, että kaupungistuminen on megatrendi. Käytännössä se tarkoittaa ihmisten hakeutumista suuriin kaupunkeihin ja pienempien väentiheyksien alueilla keskuskaupunkeihin. Jos havaitaan, että jokin alue kääntyykin muuttotappioalueeksi, niin voidaan päätellä, että asunnon arvo ei tule nousemaan. Vaikka asunnosta saisi hyvää vuokratuottoa, siitä voi olla vaikea päästä eroon niin halutessaan. Tällöin aikoinaan tehdyn investoinnin kulut jatkavat juoksemistaan, vaikka pääoma olisi jo kuoletettu. Nämä ovat skenaarioita, jotka pitää tiedostaa etukäteen.

Sen sijaan esimerkiksi Pyhäjoella, jonne aletaan rakentaa uutta ydinvoimalaa, on valtava kysyntä asunnoista, Hughes kertoo. Pitkällä tähtäimellä ajateltuna Pyhäjoelle sijoittaminen tuntuu siis tällä hetkellä kannattavalta.

Pitkäaikainen hyvä vuokralainen hakusessa

Asunnon vuokraajan kannattaa miettiä pääomatuloveron suuruutta suhteessa siihen merkitykseen, mikä vuokran korotuksella on eri osapuolille.

Kun pääomatulovero on 30 % alle 30 000 vuokratuotosta ja 34 % sen yli menevästä, voidaan olla yksimielisiä, että esimerkiksi 50 euron vuokran korotuksen hyöty itselle voi olla marginaalinen verrattuna haittoihin, joita syntyy esimerkiksi vuokrattomista kuukausista vuokralaisen lähdettyä.

– Yleensä tärkeintä on saada pitkäaikainen vuokralainen, joten meidänkin jäsenistöstämme noin 75 % korottaa vuokraa harvemmin kuin kerran vuodessa, kertoo Hughes.

Joskus sopivaakaan vuokrahintaa ei saa asukkaalla maksatettua.

– Vuokralaisen etsimisessä on oltava huolellinen. Jokaisen vuokranantajan kannattaa tarkistaa luottotiedot siitä huolimatta, että luottotietojen puhtaus ei aina takaakaan hyvää vuokrasuhdetta. Vuokralaisehdokas kannattaa aina haastatella perusteellisesti käyttäen Suomen vuokranantajien jäsenilleen tarjoamaa mallipohjaa. Jos asunnon hakijalla on maksuhäiriöitä, pitää kysyä, mistä ne ovat tulleet. Luottotietorekisterin tietoja voi verrata hakijan tarinaan ja tehdä johtopäätöksiä.

Runsaat luottohäiriömerkinnät ovat aina punainen lippu.

– Jos ottaa vuokralaiseksi henkilön, joka ei aiemmin ole suoriutunut velvoitteistaan, kannattaa ainakin pyytää riittävän suuri vakuus tai mahdollisten sopimusvelvoitteiden laiminlyönneille takaaja. Vanha luottotietomerkintä, joka on maksettu pois, ei kuitenkaan aina enteile huonoa. Tällainen hakija voi olla hyvinkin sitoutunut.

– Hakijalta täytyy myös aina tarkistaa henkilöllisyys. Voi lisäksi kysyä lupaa soittaa edelliselle vuokranantajalle suositusten saamiseksi. Lopuksi vuokralaisen kanssa tehdään huolellisesti vuokrasopimus.

Juristin laatima asiakirja vuokrasopimuksen tekoon

Suomen Vuokranantajat ry:n lakimiehet ovat laatineet selkeät ja ymmärrettävät asiakirjapohjat, jotka hyödyttävät sekä vuokranantajaa että vuokralaista.

– On tärkeää, että kaikki asiakirjat ovat laillisia, ja siksi suosittelemmekin että jäsenemme käyttävät vain juristiemme laatimia asiakirjapohjia. Jos tulee riitatilanne, on helpompi selvittää, kenen vastuulle ja tappioksi asia kääntyy. Hyvän asiakirjan voi ymmärtää kumpikin osapuoli samalla tavalla.

– Vuokralaisen perusvastuuna on huolehtia siitä, että pitää asunnon siistinä ja ilmoittaa, jos jotain puutteita ilmenee. Jos esimerkiksi kylpyhuoneen laatta halkeaa tai silikonit rikkoutuvat, niin vuokranantajan täytyy päästä ne korjaamaan. On myös vuokranantajan etu, että huolehtii hyvästä vuokralaisesta pitämällä vuokraamaansa asuntoa kunnossa.

Yleensä pintaremontit kannattaa ajoittaa kohtaan, jolloin vuokralainen vaihtuu.

– Jos remontteja ei ole tulossa, asunnossa voi vuokranantaja käydä sopimalla asiasta etukäteen. Esimerkiksi kerran vuodessa kannattaa käydä tervehtimässä vuokralaista ja kartoittamassa samalla korjauksen tarpeita. Näin tulee havaituksi, että vuokra-asunto on säilynyt asiallisessa kunnossa ja myös vuokraaja pitänyt kiinni velvoitteistaan.

Vuokrasuhteet sujuvat Hughesin mukaan yleensä hyvin. Ääritapaukset, joissa sairaalloinen hamstraaja tai sotkija pilaa asunnon, ovat todella harvinaisia, ja siksi ne yleensä nousevat tarpeettoman kärkevästi mediassa esiin.

Teksti: Pia Tervo
Kuva: Freepik