Viime vuosi oli omakotitalojen kaupassa yhtä painajaismainen kuin muussakin asuntokaupassa. Kriisejä on kasautunut toinen toisensa kylkeen kuin ahtojäälohkareita, ja valtiovaltakin on jo joutunut miettimään, miten esteitä purettaisiin, niin että kauppa lähtisi käyntiin. Yksi vastaus on varainsiirtoveron alennus, mutta muutakin tarvitaan, sanoo asianajaja Kimmo Vainio.

Kansainväliset kriisit ja kova korkojen nousu ovat johtaneet suomalaiset asuntomarkkinat pelottavaan tilanteeseen: hinnat putoavat rajusti mutta kauppa ei silti käy.  Varainsiirtoveron alentamisella hallitus pyrkii virkistämään hiipuneita asuntomarkkinoita. 

Varainsiirtovero tarkoittaa veroa, joka peritään kiinteistön, asunto-osakkeen sekä muiden osakkeiden ja  arvopapereiden kaupan yhteydessä. Veron maksaa se, jolle kohteen omistusoikeus siirtyy, eli ostaja. Varainsiirtovero on tällä hetkellä voimassa olevan lain mukaan 4 prosenttia kiinteistön ja 2 prosenttia asunto-osakkeen velattomasta kauppahinnasta.

Vuoden alusta alkaen kiinteistöjen varainsiirtovero keveni 3 prosenttiin ja asunto-osakkeiden 1,5 prosenttiin. Muutos astui voimaan vuoden 2024 alussa mutta uusia veroprosentteja sovellettiin takautuvasti jo 12.10.2023 alkaen. Siitä päivämäärästä vuoden loppuun asti varainsiirtovero piti maksaa voimassaolevien prosenttien, siis 2 % ja 4 % mukaan, mutta lain tultua voimaan verohallinto palauttaa ylimääräisen osan korkoineen ilman erillistä hakemusta.

Veroprosentin ratkaisee sopimuksen allekirjoituspäivä.

Korkojen noususta konkursseihin

Vuoden 2023 ensimmäisellä kolmanneksella eli tammi-huhtikuussa suomalaisessa asuntokaupassa koettiin niin raju romahdus, että se yllätti asiantuntijatkin, vaikka hiljaista kautta olikin osattu ennakoida. Uusien asuntojen kauppamäärä romahti  silloin 72,7 prosenttia edellisen vuoden luvusta ja vastaavasti vanhojen asuntojen kauppamäärä 33,7 prosenttia edellisvuotisesta.

Sen jälkeen korkojen nousu on rauhoittunut, mutta liike asuntomarkkinoilla on edelleen tahmeaa ja rakennusala kriisissä, jonka taustalla vaikuttaa monta tekijää alkaen koronapandemiasta ja Venäjän hyökkäyksestä Ukrainaan.

Korkojen heilahtelu  huolestuttaa sijoittajia. Korkotason vakautta on vaikea varmasti luvata tai edes ennustaa lähivuosillekaan. Koko Euroopan laajuinen energiakriisi ja muutokset kansainvälisessä kaupassa ovat nostaneet rakennuskustannuksia ja myös kiinteistöjen ylläpidon kustannuksia.

Kaiken sen vuoksi sijoittajat liikkuvat nyt varovasti markkinoilla, mikä väistämättä alkaa vaikuttaa myös omakotikauppaan. Suomalaisten omakotiasujien arjessa se näkyy esimerkiksi siten, että omakotitalopaketin myyjä menee konkurssiin ennen kuin pakettia on ehditty toimittaa, tai myynnissä olevan talon näyttöihin ei saada ostajaehdokkaita, vaikka alkuperäistä hintapyyntöä olisi alennettu jo muutamaan kertaan. 

Verohelpotus on hyvä signaali

Hallituksen nopea vastaus asuntokaupan kriisiin on siis varainsiirtoveron alennus. Mutta voiko yhden prosentin verohelpotus todella piristää suurissa vaikeuksissa rypevää alaa? 

– Kyllä voi, vastaa asianajaja Kimmo Vainio.

Hän arvioi, että vähäinenkin kannustus rohkaisee nykytilantessa ostajia ja vaikuttaa siis vähintään psykologisesti, vaikka säästyvä summa olisi vähäinen.

– Varainsiirtovero on ostajan vero ja siten kohdistuu suoraan ostajille. Eurosäästö ei ole suuri, mutta veron lasku on positiivinen signaali eli kannustaa oikeaan suuntaan, Vainio selittää.

Hän korostaa kuitenkin, että  veromuutos ei yksinään riitä saamaan aikaan merkittävää muutosta. Korkotasolla ja sillä, mihin suuntaan korkotaso on kehittymässä, on suuri merkitys omakotitalokaupan kehitykselle, samoin yleisellä taloustilanteella ja sen näkymillä. Vaikka elämme parhaillaan kriisiaikaa, pitkällä aikavälillä omakotitalojen menekki ja kiinnostus omakotiasumiseen riippuvat samoista yhteiskunnallisista tekijöistä kuin ennenkin.

– Suuret trendit eivät ole hävinneet mihinkään, vaan edelleen volyymien takana vaikuttavat vanhat tutut kuten kaupungistuminen, väestömuutokset, rakentaminen yleisesti ynnä muu sellainen, Vainio muistuttaa.

Vähäriskisyys on valttia

Vuoden 2024 asuntokaupan kehitystä on ylipäätään vaikea ennustaa kovin varmasti, koska siihen vaikuttaa kansainvälinen markkinatilanne ja korkojen kehitys, joka taas on riippuvainen muun muassa energian hinnasta – johon puolestaan vaikuttaa esimerkiksi se, paheneeko vai rauhoittuuko Lähi-Idän uusin kriisi. Tällä hetkellä taloustietelijät lupailevat kuitenkin valoa tulevaisuuteen.

Euroopan keskuspankki (EKP) on ilmoittanut jo lokakuussa keskeyttävänsä koronnostot, ja kotimainen korkotaso näyttää ainakin tällä hetkellä vakiintuvan. Lisäksi omakotitalojen kysyntää on täytynyt jäädä ikään kuin  ”varastoon”; ostopäätöksiä on lykätty epävarman taloustilanteen vuoksi, mutta tarve hankkia talo on yhä olemassa.  Kun markkinatilanne kohenee, patoutuma todennäköisesti alkaa purkautua.

Kimmo Vainio arvioi, että tämän vuoden erityispiirre voi olla rakennusalan yritysten ahdinko ja siihen liittyvät riskit. Hän toteaa, että monilla yrityksillä mene tällä hetkellä heikosti. Siitä voi seurata, että kohteita jää kesken eikä mahdollisille virheille ei löydy myöhemmin korjaajaa tai maksajaa.

– On myös tyypillistä, että rakentamisen laatu kärsii, kun yritys on taloudellisesti heikoilla. Näiden maksumiehiksi jäävät usein asuntojen rakentajat ja myöhemmät asuntokaupan osapuolet, hän muistuttaa.

Ostajaehdokkaat ovat selvillä rakennusalan ongelmista, ja se voi korostua ostopäätöksiä tehtäessä. 

Kimmo Vainio arveleekin, että vähäriskisyys on tänä vuonna valttia omakotitalomarkkinoilla.

– Lyhyellä tähtäimellä sellaiset kohteet voivat nostaa myytävyyttä, joissa on huolellisesti laadukkain kuntokartoituksin tarkistettu ja dokumentoitu kohteen kunto, hän toteaa.

Toisin sanoen: mitä tarkempaa tietoa osaat kertoa talostasi ja mitä luotettavampi taho pystyy tietosi todistamaan, sitä varmemmin saat sen kaupaksi. 

Muita omakotitalon kaupaksi saamiseen vaikuttavia tekijöitä ovat kohdallaan oleva hinta – sekä tietysti sijainti. Kaukana kasvukeskuksista sijaitsevat omakotitalot ovat ikävä kyllä jo menettäneet suuren osan siitä arvosta, joka niillä on ollut vuosikymmeniä sitten. Vainio arvioi, että nykyinen suuntaus tulee siinä suhteessa jatkumaan. Sen sijaan keskusten liepeillä taloille ja omakotitonteille riittää yhä kysyntää varsinkin, jos liikenneyhteydet ja alueen peruspalvelut tyydyttävät ostajaehdokkaita.

Huolellisuus kannattaa talokaupassa

Ostajan kannalta on ensiarvoisen tärkeää, että ennen kaupantekoa taloon on tehty tarpeeksi perusteelliset ja luotettavat kuntotarkastukset, ja että hän ymmärtää tarkasti kaikki dokumentit, jotka myyjä siitä esittää. Mutta kohteeseen pitää tutustua muutenkin hyvin. Omat aistit kertovat paljon asioita, joihin voi luottaa. Lisäksi kannattaa miettiä huolella, miten haluaa tehdä kaupan ja mitä kaikkea siinä yhteydessä pitäisi ottaa huomioon. Hutilointi voi kostautua myöhemmin riitoina, joita joskus selvitellään oikeusistuimissa asti.

– Paras tapa välttää virheitä on huolellinen ja laadukas kaupanteko, jossa kaikki ennen sitä tiedossa olleet ja havaitut seikat on kirjattu ja selkeästi huomioitu, Kimmo Vainio tiivistää.

Nykyään markkinoidaan erilaisia sähköisiä kaupantekomuotoja, jotka kasvattavat nopeasti suosiotaan. 

Esimerkiksi sähköisellä asunto-osakkeella tarkoitetaan, että asunnon tiedot ja omistaja tai omistajat merkitään Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään sähköisellä omistajamerkinnällä. Myös asuntokaupan allekirjoitukset voidaan tehdä nykyään sähköisesti. Sähköisiä muotoja markkinoidaan helppoudella ja nopeudella, mutta niihin sisältyy myös vaaroja, Vainio toteaa.

– Sellaiset ovat hyviä työkaluja, mutta vain, kun niitä osaa käyttää. Kaupanteko on tehty niin helpoksi, että siinä helposti jää näkemättä tai huomioimatta juridisesti merkityksellisiä seikkoja. Juuri niitä, joista sitten myöhemmin kalliilla riidellään, hän varoittaa.

Kaupanteon riskit eivät nykyisessä tilanteessa ole ainakaan vähenemässä, vaikka omakotitalojen kauppa ponnistaisi tänä vuonna uuteen vauhtiin. Ostajalla voi olla edessään runsaat ja edulliset markkinat, mutta vauhtisokeutta kannattaa varoa.

– Kehottaisin niin myyjiä kuin ostajiakin hyödyntämään kiinteistöjuristeja ja muita kiinteistökaupan asiantuntijoita varsinaisessa kaupanteossa ja kaupan ehtojen sopimisessa. Vuosi 2024 on hyvää aikaa tehdä hyviä kauppoja, kun asuntoa tarvitsee, Kimmo Vainio muistuttaa. 

Asiantuntijana liiketoimintajohtaja, asianajaja Kimmo Vainio Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy:stä

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Freepik