Tonttia etsiessä on hyvä muistaa etenkin nämä kolme asiaa: tarkista alueen asemakaava ja muut rakentamista säätelevät ohjeet, teetä tarvittaessa maaperätutkimus ja varmista kunnallistekniikan saatavuus. Silloin rakennusprojektin kokonaiskustannukset pysyvät paremmin budjetissa ja tontille pystytään toteuttamaan suunnitelmien mukainen talo.

Tonttia etsiessä sijainti merkitsee yleensä paljon. Onko uuden kodin oltava lähellä työpaikkaa, kouluja ja muita palveluita sekä hyvien kulkuyhteyksien varrella? Onko haussa pieni, helppohoitoinen kaupunkitontti vai onko haaveissa suurempi puutarhamainen piha metsien ja niittyjen läheisyydessä?

Kaupungit ja kunnat ilmoittavat verkkosivuillaan omalla alueellaan myytävistä ja vuokrattavista tonteista ja yksityisten tarjoamia tontteja löytyy esimerkiksi Etuovi.com-palvelusta. Joissakin kunnissa tontin saa hyvinkin edullisesti, mutta etenkin isommissa kaupungeissa hinnat saattavat olla huimia. Myös sijainti esimerkiksi järven rannalla nostaa hintaa.

Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus PRKK ry:n neuvontainsinööri Timo Jokela muistuttaa, että tontti maksaa aina ruuhkapaikoilla enemmän.

– Sijainnin lisäksi hinta muodostuu muun muassa tontin koosta sekä rakennusoikeuden määrästä, mutta myös erilaiset rakentamiseen kohdistuvat esteellisyydet ja rasitteet, kuten mahdolliset tontin läpi menevät kaapelit tai viemäröinti vaikuttavat tontin hintaan.

– Kun omat suunnitelmat talon neliöiden määrästä ja halutun tontin rakennusoikeudesta kohtaavat, rakennusoikeutta ei jää kovin paljon käyttämättä ja silloin ei maksa turhasta.

Kaavamääräykset ja rakentamistapaohjeet antavat raamit rakentamiselle

Asemakaavassa määritellään alueen tuleva käyttö – esimerkiksi rakennusten käyttötarkoitus, koko ja sijainti. Määräykset vaihtelevat paljon kunnittain. Siksi onkin hyvä ottaa etukäteen selvää, millaisen talon tontille saa rakentaa ja mitä ympärille on tulossa. Kohtaako tontin vaatimukset ja omat toiveet talon suhteen vai joutuisiko rakentamisessa tekemään paljon kompromisseja?

– On hyvä olla perillä alueen kaavasuunnitelmista eli mitä kyseiselle alueelle on suunniteltu ja onko mahdollisesti tulossa uusia teitä tai rakennuksia tai kohdistuuko rakentamiselle jotakin rasitteita.

Jos naapuritonteille ei ole vielä rakennettu, kannattaa ottaa selvää myös niitä koskevista suunnitelmista hyvissä ajoin, Jokela muistuttaa.

– Arkkitehti on tässä tärkeässä asemassa. On hyvä koittaa ennakoida ja miettiä esimerkiksi ikkunoiden paikat huolella.

Tietyillä alueilla kaavamääräykset ovat tiukat ja tiiviissä, kaupunkimaisessa rakentamisessa voidaan määrätä esimerkiksi talon sijoittelusta tontilla, kerrosluvusta, katon harjan suunnasta ja ulkoverhoilun materiaaleista. Myös rakennusoikeuden määrä tontilla on määritelty asemakaavassa.

Asemakaavan lisäksi kaupungeilla ja kunnilla saattaa olla erillinen rakentamistapaohje, joka on asemakaavan liiteasiakirja. Siinä annetaan kaavamääräyksiä täydentäviä ehtoja, ohjeita ja suosituksia rakentamiselle. Joissakin kunnissa rakentajien toiveita voidaan käsitellä myös muulla tavalla, jos varsinaisia rakentamistapaohjeita ei ole.

Tontin valinnassa kannattaakin huomioida, että joillakin alueilla esimerkiksi talon väritys, kattomuodot ja kattokulma sekä tonttia rajaavien aitojen materiaalit ja maksimikorkeudet on määritelty tarkoin.

Haja-asutusalueella saatetaan tarvita poikkeuslupa

Haja-asutusalueelle rakentamisessakin kannattaa huomioida muutama aikatauluihin ja kustannuksiin vaikuttava seikka. Arkkitehti SAFA Tero Seppänen kertoo, että haja-asutusalueilla ei tyypillisesti ole asemakaavaa ja tontit saattavat sijaita rakennuskieltoalueella.

– Jos lainvoimasta asemakaavaa ei ole, rakentamiselle saatetaan tarvita poikkeamislupa, jonka myöntää kaavaviranomainen. Vasta sen jälkeen voidaan hakea rakennuslupaa.

Lisäksi ennen tontin hankkimista on hyvä selvittää saatavilla oleva kunnallistekniikka, sillä liittymien vetäminen nostaa kokonaiskustannuksia. Onko tontilla viemäri-, vesi- ja sähköliittymää? Pitääkö tehdä oma porakaivo ja miten hulevesien käsittely saadaan järjestettyä?

Rinne- vai tasamaantontti?

Jos mielessä on jokin tietty talomalli, kannattaa tontti valita sen mukaan. Esimerkiksi rinnetontille ei voi rakentaa tasamaan ratkaisua ja tontin korot on otettava huomioon suunnittelussa. Etäisyys tontin rajaan on määritelty ja se aiheuttaa omat haasteensa etenkin pienillä tonteilla.

Tasamaantontille on helpompi rakentaa, mutta rinnetontissakin on puolensa, sillä rinnettä voidaan hyödyntää rakennuksen suunnittelussa toteuttamalla persoonallisia ratkaisuja sisätiloihin.

– Kun kyseessä on rinnetontti, kannattaa käydä läpi tontin vaatimukset, esimerkiksi mistä kulkee sisäänajoliittymä tontille ja mihin saadaan autopaikat. Maaston kaltevuuteen liittyy myös määräyksiä ja rinne ei voi olla kovin jyrkkä, jotta autolla pystyy ajamaan sujuvasti katokseen. Lisäksi pääoven on hyvä sijaita lähellä autopaikkaa, Seppänen sanoo.

– Myös ilmansuunnat ja valon suunta on tärkeä huomioida ja sijoittaa oleskelutilat auringon puolelle. Ikkunoiden sijoittelussa kannattaa huomioida vapaat ja hyvät näkymät. Jos naapuritontti on tyhjillään, siihen saattaa tulla myöhemmin esimerkiksi kaksikerroksinen talo kellarilla. Onkin tärkeää, että ammattilainen on suunnittelemassa ja kohteen arkkitehti toimii myös pääsuunnittelijana.

Maaperätutkimuksella tietoa rakennuskustannuksista

Koska maatöiden osuus kokonaisbudjetista on usein suuri, tontin valinnalla voi vaikuttaa merkittävästi kustannuksiin. Mahdollinen kallion louhinta nostaa kustannuksia ja joskus joudutaan paaluttamaan. Soratäytöt saattavat lisätä kustannuksia helposti useilla tuhansilla euroilla.

– Louhimisen kustannukset voivat nousta suuriksikin, jos aiotaan esimerkiksi louhia kellari. Myös viemäreille ja vesijohdoille tarvitaan tilaa, jotta ne voidaan sijoittaa riittävän syvälle. Lisäksi louhitun maa-aineksen kuljettaminen pois lisää kustannuksia, Jokela sanoo.

Jokela ja Seppänen suosittelevat käyttämään tontilla asiantuntijan, joka voi tehdä suuntaa antavan arvion tarvittavista maanrakennustöistä.

– Tarkempaa tietoa maanrakennus- ja perustamiskustannuksista saa maaperätutkimuksella, joka kannattaa teettää ennen tontin ostamista. Rakennesuunnittelija tarvitsee myös tiedon maaperän kantavuudesta eli millaiset perustukset tarvitaan ja samalla saadaan selville paremmin kustannuspuoltakin, Jokela sanoo.

Seppänen muistuttaa myös, että tontit saattavat mennä kaupaksi nopeastikin, joten aina ei ole välttämättä aikaa tutkimuksen toteuttamiseen, jolloin lyhytkin asiantuntijakäynti on paikallaan.

Ennen tutkimuksen tilaamista kannattaa selvittää, jos tontista onkin jo olemassa alustava maaperätutkimus.

– Tutkimuksessa selviää, onko tontilla esimerkiksi kalliota, kantavaa moreenia tai savea. Jos maa on savea, saatetaan tarvita paljon maanvaihtoja. Asiantunteva pääsuunnittelija ja rakennesuunnittelija osaavat kyllä tulkita maaperätutkimusta ja tehdä arvion maanrakennus- ja perustamiskustannuksista.

Maalämpöä ja aurinkopaneeleja

Maalämpö on tällä hetkellä haluttu energiamuoto ja aurinkopaneelienkin kysyntä on kasvanut.

– Jos tarkoituksena on hankkia maalämpö, kannattaa varmistaa etukäteen, että maalämpökaivon poraaminen tontille on mahdollista. Kaivo voi olla vaikkapa 150 metriä syvä ja esimerkiksi pohjavesialueelle ei saa välttämättä porata, Seppänen muistuttaa.

Ilmansuunnat vaikuttavat talon suunnitteluun valon takia, mutta myös silloin, jos katolle on aikomus laittaa aurinkopaneelit. Paras hyöty niistä saadaan irti, kun ne sijoitetaan kaakko-etelä-lounas-akselille.

Hän kannustaakin panostamaan paljon talon suunnitteluun ja palkkaamaan asiantuntevan pääsuunnittelijan ja vastaavan työnjohtajan, jotta projekti saadaan maaliin ilman suurempia yllätyksiä.

Varaa aikaa lupaprosessiin

Kun tontin hankintaa ja rakennusprojektia alkaa suunnittelemaan, kannattaa varata riittävästi aikaa myös rakennusluvan hakemiseen.

– Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan luvanhakijalla tulee olla käytettävissä pätevät henkilöt, joista pääsuunnittelija hoitaa rakennuslupahakemuksen kunnan rakennusvalvontavirastoon, Seppänen sanoo.

Lupavaiheen kesto riippuu kunnasta ja ajankohdasta.

– Luvan saaminen voi kestää noin yhdestä kuuteen kuukautta kunnasta ja kiiretilanteesta riippuen. Jos on resurssipulaa, käsittelyt voivat kestää kuukausia.

Hän muistuttaa, että kokenut pääsuunnittelija osaa tehdä lupahakemuksen liitteineen kerralla oikein ja käsittely sujuu nopeammin, kun lupa-asiakirjat ovat kunnossa.

Myös rakentamisen aikataulu vaihtelee riippuen toteutustavasta. Joku päätyy talotoimittajan valikoimissa olevaan muuttovalmiiseen kotiin ja joku taas rakentaa itse – tai jotakin siltä väliltä.

– Niin sanotuissa puutalohankkeissa rakentamisaika voi olla esimerkiksi yhdeksän kuukautta. Kivitalohankkeissa, joissa ulkoseinät on tehty harkoista, kannattaa varata vuosi. Talon rappaus tapahtuu vasta seuraavana lämmityskautena.

Arkkitehti SAFA Tero Seppänen työskentelee arkkitehtina ja toimitusjohtajana yrityksessä Doventus Oy.

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu

Monia rakentajia ja omakotiasujia kiinnostaa tulevassa maankäyttö- ja rakennuslaissa etenkin talousrakennusten lupien höllentäminen. Rakentamismääräyksiä pitää silti noudattaa ja tontin rakennusoikeutta ei saa ylittää.

Ympäristöministeriön verkkosivuilla maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksen päätavoitteiksi mainitaan rakentamisen laadun parantaminen, digitalisaation edistäminen, luonnon monimuotoisuuden vahvistaminen sekä hiilineutraali yhteiskunta. Hallitus antoi rakentamislakiesityksen eduskunnalle 15.9.2022, ja uudistuksen valmistelusta vastaa ympäristöministeriö.

Rakentamisen ja lupien osalta lakiuudistuksessa tarkastellaan muun muassa rakennusvalvonnan järjestämistä tulevaisuudessa, rakentamisen lupien vähentämistä ja sujuvoittamista sekä rakennuksen koko elinkaaren kestävän suunnitelmallisen käytön ja ylläpidon parantamista.

Esimerkiksi alle 30 m² suuruisen talousrakennuksen, kuten varaston tai saunarakennuksen, voisi uuden rakentamislain mukaan rakentaa ilman rakennuslupaa. Luvan ulkopuolelle jäisivät myös alle 50 m² kokoiset katokset.

Rakentamisen pitää silti jatkossakin noudattaa kaavan mukaista rakennusoikeutta sekä rakentamismääräyksiä, myös rantarakentamisen osalta. PRKK ry:n neuvontainsinööri Timo Jokela arvelee, että luvassa on kuitenkin kuntakohtaisia rajoituksia ja rakentamista varten saatetaan vaatia esimerkiksi toimenpidelupa.

– Lisäksi todennäköisesti tarvitaan edelleen lupa naapurilta. Etäisyysmääräyksiä pitää myös noudattaa ja huomioida paloturvallisuuteen liittyvät asiat, jos on rakentamassa esimerkiksi pihasaunaa, grillikotaa tai hankkimassa puulämmitteistä paljua.

Rakentamismääräykset kunnissa vaihtelevat, joten alle 30 m² talousrakennuksen rakentaminen ilman rakennuslupaprosessia on jo nyt mahdollista joissakin kunnissa.

Lähteet: ym.fi, mrluudistus.fi

Teksti: Marja Haavisto
Kuva: Dreamstime